５分でマナブ！不動産売買成功レッスン！
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マンション売却専門の神戸不動産アドバイザー田中徹也が、皆様の不動産売買に役立つ情報を提供するブログです。
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本日のお買い上げ
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世界一便利な単語帳―知ってそうで知らない実用英単語 (楽英シリーズ)たったの72パターンでこんなに話せる英会話 (アスカカルチャー)ネイティブなら子どものときに身につける 英会話なるほどフレーズ100―誰もここまで教えてくれなかった使える裏技
ubl_tanaka
2008-04-18T15:05:11+09:00
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本日のお買い上げ
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ubl_tanaka
2008-04-09T20:48:03+09:00
書籍
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家を売るときの諸費用
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今回は、家を買う流れです。
物事の流れを知ることは、成功させるための「基本」です。
家を買うまでの流れ ＯＮ Ａｉｒ
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ubl_tanaka
2008-01-21T13:31:07+09:00
不動産屋さんのノウハウ
物事の流れを知ることは、成功させるための「基本」です。
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家を買う流れ
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ubl_tanaka
2008-01-12T17:37:08+09:00
不動産屋さんのノウハウ
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家を売る流れ
http://tanakatetsuya.livedoor.biz/archives/51779699.html
家を売る人であれば、どういう風な流れで家が売れていくのかを知っておくことは、不動産売買を成功させる上で・・・・・・
極めて重要です。
家を売るまでの流れ ＯＮ Ａｉｒ
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ubl_tanaka
2008-01-12T17:35:17+09:00
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家は「買う」ＶＳ「借りる」
http://tanakatetsuya.livedoor.biz/archives/51779691.html
家は今買うほうがいいのか？借りるほうがいいのか？
ポッドキャストにズバリお話してます。
２００８年家を買う人。。。。必聴です。
家は「買う」ＶＳ「借りる」 ＯＮ Ａｉｒ
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ubl_tanaka
2008-01-12T17:23:21+09:00
不動産屋さんのノウハウ
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田中徹也の不動産売買成功の秘訣 ９号
http://tanakatetsuya.livedoor.biz/archives/51752931.html
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ubl_tanaka
2007-12-24T09:00:26+09:00
不動産屋さんのノウハウ
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こんにちは！神戸不動産の田中です。
先週より
「年末特別企画！家は買うほうがいいの？借りるほうがいいの？徹底比較！」を３週にわたりこのメルマガ・ポッドキャストで配信します。
また現在この企画をするにあたり、皆様にアンケートをお願いしています。
「買うほうがいい！」「借りるほうが！」いろんなご意見がありますね！
ぜひ皆さんのご意見聞かせてください！
お答えいただいた方にはもれなく
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今回は家を「買う」メリット・デメリット編です！このメルマガを読んだ感想などもいただければうれしいです。
感想は info@kobe-fudousan.com までお願いします！！
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■ 家を「買う」メリット・デメリット編
───────────────────────
家は「借りる」ＶＳ「買う」の第二弾「買う」メリット・デメリットをお話します！！
事前のアンケートに結果では「家は買うほうがいい」と答えた方の意見として次のものがありました。
・賃貸料でお金をはらっているのなら、それを住宅ローンに回した方がいいのではともおもいます。
・財産になる
・家賃とほぼ同額ローン、もしくは、少し金額が高くても、購入です。すばり、得だと思うからです。ただ、地震大国日本では、地震の時、戸建は土地がのこりますが、マンションはローンだけが残りそうなので、自宅は戸建にしました。
またこういった意見もありました。
・買うと住んでから、嫌なことがあったりしても引越しがしにくいので、悩みます。
・現在、分譲マンションに住んでいますが、資産とは言っても結局償却してしまうので、賃貸と変わらないですね。一戸建てにしても建物部分は傷んできますから。
家を買うメリット・デメリットをこうして皆さんに聞くと一番大きなポイントとして
「賃料相当額で家が買える」という、今の日本の低金利政策が多くの「家を買いたい人」の背中を押してるようですね。
では改めて、「買うメリット」を考えてみましょう。
１：低金利なので、家賃相当の住宅ローン返済で購入できる。
２：自分の『資産』となる
３：税制上の優遇がある（住宅ローン控除等）
とこんな感じですね。
１はまさに今の社会的背景の影響を大きく受けていますね。
２に関しては、いろんな見方があるとは思います。
住宅ローンで買った家は資産と見るのは少々危険かと思います。
これについては別の機会にお話したいと思います。
では「デメリット」はどうでしょう。
１：自分のライフスタイル・収入が変わっても売るまでローンの支払は残る
２：低金利で資金計画をしていると、金利が上昇すると返済ができなくなる
３：市場価格が下がると、売っても住宅ローンが返せない状況になる
などがあげられます。
あとご意見で「購入だと近隣に変な住人がいた場合に簡単に引越しできるものではないので、踏み切るのは難しいと思う。」というものもありました。
確かに、近隣にどんな方が住んでいるかは不安ですよね。
でもこれの解消はいたって簡単です。
それは新築物件ではなく中古物件を買えばいいのです。
新築だと隣にどんな人が越してくるのか、どういった方が住んでいるのかは自分が引越ししてみるまで分からないですよね。
でも中古物件であれば、内覧の際「お隣、上下階の家族構成」や「ペットの有無」また「どんな管理人さんがいるか」などを実際に見て、確認してから買えます。
こうすれば上記のようなお悩みも解消できるでしょう。
そういう私も中古マンションを買い、同フロアの変な住民の騒音に悩んだこともありました、その際は管理組合を通して粛々と法的に作業を進めて改善を申し出ることも「可能」です。
またもう一つ、「借りる」よりも「買う」ことで得られる大きなメリットがあるのですが、これは明日のポッドキャストでお話したいと思います。
さあ、いよいよ次回は『徹底比較』です。
「Ａと考えている方には『賃貸』をＢとお考えの方には『売買』を」
私なりの結論をお話したいと思います。
【次回は１２月２８日１８時に配信！！
家は「借りる」ＶＳ「買う」徹底比較結論編をお届けします】
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田中徹也の不動産売買成功の秘訣 ８号
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ubl_tanaka
2007-12-17T09:00:34+09:00
不動産屋さんのノウハウ
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こんにちは！神戸不動産の田中です。
今週より
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■ 家を「借りる」メリット・デメリット編
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さて、いよいよ今週から３週にわたって年末特集スタート！！
家は「借りる」ＶＳ「買う」の第一弾「借りる」メリット・デメリットをお話します！！
事前のアンケートに結果では「家は借りるほうがいい」と答えた方の意見として次のものがありました。
・現在持家に住んでいます。現在購入した時と違う職業となりました。
場所に関してここでなければいけないという制約がなくなったため、賃貸で
様々な場所に住んでみたいと思います。
・自分のステップアップと一緒に住居もステップアップしていきたいので
読んでいてなるほどですね。
「借りるメリット」としてはまず３つあげられます
１：好きなときに引越しが気軽にできる。
２：建物の本体部分に関する修繕は貸主負担である。
３：固定資産税などの租税公課が掛からない。
とこんな感じですね。
１は「借りる派」では一番多い理由かもしれませんね。
買ってしまうとよほど裕福でない限り住宅ローンを使います。
よって簡単に引越しは出来なくなります。
生活や家族の形が変わる場合賃貸はラクチンです。
例えば子供の学校区を変えるために引越しして子供部屋がいるようになれば大き目の家に引っ越す。
子供が大学行ってしまえば夫婦だけで便利な場所に住む。
こういったライフスタイルが可能でしょう。
もちろん反面「デメリット」もあります。
１：リフォームは基本的にダメ
２：やはり自分のものではない
３：地域によっては礼金や更新料が高い
などがあげられます。
リフォームに関しては「できないことはない」のですが、原則不可能でしょうね。
貸主さんが「いいよ」って言ってくれればいいですがね。
そしてやはり「賃料と同じくらいでローンが払える」という意見もありました。
この考え方については２８日の「徹底比較編」でお話します。
現在私も賃貸に住んでいます。
子供の学校区がいいところで探して見つけた古い一軒家を借りています。
「将来的に引越しを考えたり、家族の形態が変わる可能性」があれば賃貸のほうが間違いなく身軽です。
そう、賃貸の一番いいところは「身軽」なところです。
今、傾向として賃貸物件も本当に質のいいものが増えてきました。
下手すりゃ分譲よりもいいものがあります。
またどうしても分譲マンションがいい場合は「分譲貸し」といわれる分譲マンションを貸しているものを借りる方法もありますね。
それでは次回は『買う』ということに焦点をあてて、メリットデメリットについてお話したいと思います。
【次回は１２月２１日１８時に配信！！
「家を買う」メリット・デメリットをお届けします】
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田中徹也の不動産売買成功の秘訣 ７号
http://tanakatetsuya.livedoor.biz/archives/51737249.html
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ubl_tanaka
2007-12-10T09:00:22+09:00
不動産屋さんのノウハウ
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こんにちは！神戸不動産の田中です。
来週より「年末特別企画！家は買うほうがいいの？借りるほうがいいの？徹底比較！」を３週にわたりメルマガ・ポッドキャストで配信します。
そこで、放送前に皆さんの「家に関する」意見をお聞きしたいと思います！
コチラ↓の簡単なアンケートにお答えください。
https://asp.jcity.co.jp/FORM/?ac=9061S1768S17S102
お答えいただいた方全員に、
「家を買う前に読むレポート」＆「家を買うときに使いたい現地チェックリスト」
をプレゼントします！！（ＰＤＦファイルでのプレゼントです）
ぜひ、アンケートにご協力願います。
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■いい不動産屋さんの見極め方
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不動産屋さんに仲介を依頼する方法は大きく分けて「一般媒介契約」と「専任媒介契約」があります。
（専属専任媒介契約もありますが、今回は割愛します）
では実際に依頼をするときは「一般」「専任」どちらがいいのでしょう？
家を売る・買う立場としてどちらを選択すればいいのでしょう。
とその前に「一般」と「媒介」についてあまりご存じない方もおられると思いますので、簡単にご説明します。
専任媒介契約は、仲介を依頼できるのは1社のみです。
一般媒介契約は、複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができま。
例えばあなたがＡ不動産に専任媒介契約で不動産売却の依頼をしたのであればＡ不動産屋さん以外の不動産屋に同時に「この家売って！」と依頼できません。
これが一般媒介契約であればＡ不動産に頼みながら、同時にＢ不動産屋さんに「この家売って！」と依頼できます。
不動産屋さんにしてみれば、お客に自社で仲介してもらいたいですから「不動産屋さんの立場」からすれば「専任媒介契約」が望ましいです。
ですので不動産屋さんのチラシを見たら
「今『専任』媒介契約を締結していただいたお客様に●●プレゼント」って書いているでしょ。
あれは不動産屋さんにとってメリットがあるからです。
では、お客さんの立場でメリットのあるのはどちらか？
ネットなどで見てみると「一般媒介のほうがいいよ」という意見があります。
確かにそれも言えています、なぜなら同時に複数の不動産屋さんに依頼できるからです。
しかし、私はその意見には反対もしませんが、賛成もできません。
なぜなら１１月１６日のメルマガを読んでいただきたいのですが。
http://blog.mag2.com/m/log/0000236038/109163446.html
今不動産業界はレインズというネットワークを中心にして情報が共有化されており、一社に依頼すればほぼ全ての不動産業者にデータが行き渡ります。
よって一般で複数社に頼んでも、専任で一社に頼んでも情報としては同じだけ行き渡るのです。
もともとこの「一般」と「専任」って考え方自体、レインズができるずっと前にできた制度です。
いまのように情報が共有化された時代では、そう消費者の立場としては差が無いといえるでしょう。
でも、そうは言っても「不動産屋さんの本音」という部分では
『こっちのほうがいいんじゃない』というところがあります。
土曜日のポッドキャストで、そこをお話させていただきます。
【次回からはついに年末企画スタート！ １２月１４日１８時に配信！！
「家は『借りる』ＶＳ『買う』：借りる編」をお届けします】
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田中徹也の不動産売買成功の秘訣 ６号
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ubl_tanaka
2007-12-03T09:00:41+09:00
不動産屋さんのノウハウ
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こんにちは！神戸不動産の田中です。
今回新サービス実験の一部としてこんなことはじめてみました！
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かなり好評です！一度お試しください。
さて、今年は２つの忘年会で幹事と副幹事をしており、その準備でバタバタしています。
仕事も忙しいです。
でもこういう忙しいことって本当にありがたいことだと思います。
私は止まると「死ぬ」タイプですからね。
年末年始も田中徹也は驀進したいと思います！
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■いい不動産屋さんの見極め方
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先週は「いい不動産屋さんの見極め方」というお話をしました。
今週はもう一歩踏み込んで、「いい担当者の見極め方」についてお話します。
やっとのこと、前回の方法のテストに合格した２、３社に、あなたは早速相談を持ちかけます。
相談のために担当者があなたのお家に来たときに、「あなたの味方となる有能な担当者」であるか見分ける方法を２つお教えします。
◆その１ 第一印象で選ぶ
相手の不動産屋さんの顔を見てください。
髪はボサボサ、スーツはよれよれ、タバコくさい、髭の剃り残しが気になる。
第一印象で「不潔」であったり「印象が悪い」場合はお断りください。
あなたは、大切なお家の売却を、その担当者に「任せる」のです。
それには担当者との多大なる信頼関係が必要です。
「不潔」「印象が悪い」相手と信頼関係が結べますか？
そして担当者とは、あなたのお家を売るための窓口になる人です。
買う側の立場になれば最初に接触する「売り側の人間」です。
初めてお客さまにお会いするときに、「いかに相手に不快な思いをさせないように」努力することを怠る担当者が、せっかく買いたくて家を見に来た人にどういう対応をするのでしょうか？
買いたい人はどう感じると思いますか？
不動産屋さんも人間であれば、売るあなたも人間です、互いに信頼関係が深ければ深いほど、不動産の売買はうまくいきます
◆その２ 聞いてみる
ひとしきり、話をする前に一言聞いてみましょう。
「宅建主任者の資格はお持ちですか？」
「ありません」と言った担当者は即退場です。
お客様とお話したり、査定額を提示するには宅建の資格は不要です。
しかし宅建主任者の資格を担当者が持っているかどうかは非常に重要なのです。
宅建主任者は不動産業の法律で、将来あなたの家が実際に契約になるとき、その契約書に記名押印してその契約に責任を持たなければなりません。
ということは契約の内容をしっかりと理解している必要があるのです。
よって宅建の資格を持っていないということは、担当者は契約に責任を持てないということです。
別の考え方からしても、最初に会っていろんなお話をお客さまから聞く大切な場面に、無資格の人間を訪問させる姿勢には、首をかしげる部分がありますが・・・。
このように担当者の見極め方はいくつかあります
明日お送りするポッドキャストでは「もう一つの見極め方」もお話します。
ぜひお役に立ててくださいね。
【次回は１２月１０日９時に配信！！「媒介契約は一般・専任？さあどっち？」をお届けします】
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田中徹也の不動産売買成功の秘訣 ５号
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■いい不動産屋さんの見極め方
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先週は「大手と中小どちらの不動産屋さんがいいでしょう」というお話をしました。
今週はズバリ大手中小を含め、「いい不動産屋さん」の見極め方についてお話します。
いい不動産屋さんとはどんな不動産屋さんでしょう。
「家を高く売ってくれる」
「誠実である」
「イケメンである」
人それぞれ基準や考えがあると思います。
しかし必ずポイントとして欲しいのが
「お客様の立場にたって物事が考えられる不動産屋さん」が一番です。
そしてこのような不動産屋さんとめぐり合うには次のステップが必要です。
1：「お客様の立場にたって物事が考えられる」文化のある不動産屋さんを探す
2：その中で自分にあった担当者を見つける
この２ステップが大事です。
では、まず第一ステップとして今回は
「お客様の立場にたって物事が考えられる文化のある不動産屋さんの探し方」をお伝えします。
いろいろ「やり方」はあるのですが、今回は一つだけ、簡単に電話でできる方法をお教えします。
やり方は電話帳やチラシ、ホームページを見て「ここに聞いてみよう！」と思った不動産屋さんに電話をします。
ワンコールかツーコールで不動産屋さんは電話に慌てて出てきます、そして
『○○の不動産フェア開催中の○○不動産です』
この時点であなたは電話を切りましょう、ダメな不動産屋さんです。
なぜか？あなたはこれから自分の大切な家を売るわけです、ですので
「常に自分の家のことを気にかけてくれる不動産屋さん」に売却の依頼をしたいはずです。
この電話で分かることは、電話に出た不動産屋さんの「姿勢・文化」です。
あなたは「時間」と「電話代」と「電話をかける勇気」を出して、やっとの思いで不動産屋さんにドキドキしながら電話するはずです。
「気軽に不動産屋さんに電話しよう」なんて人はいないでしょう。
その「あなたの気持ち」を考えたら、あんな電話の応対なんて絶対出来ません。
不動産屋さんに電話するということは「不動産に対して何らかの悩み」があるから電話するのです。
悩みを持って掛かってきた電話に、相手の声も聞く前に「自社の宣伝をする」、こんな不動産屋さんがあなたの家を親身になって売ってくれると思いますか？
『「あなたの不安」よりも「自社の宣伝」』こう考えれば分かると思います。
こういう文化の不動産屋さんに勤める担当者が、あなたの味方として親身になって動く担当者になるとは思えません。
電話の相手の第一声でその不動産屋さんの「姿勢・文化」を見極めてください。
【次回は１２月３日９時に配信！！「いい担当者の見極め方」をお届けします】
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田中徹也の不動産売買成功の秘訣 ４号
http://tanakatetsuya.livedoor.biz/archives/51712485.html
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ubl_tanaka
2007-11-19T09:00:31+09:00
不動産屋さんのノウハウ
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こんにちは！神戸不動産の田中です。
先日とあるラジオ局のディレクターさんとお友達になりました。
その方に、私のポッドキャストを聞いてもらい色々とアドバイスを頂くようになりました。
ポッドキャスト「田中徹也の不動産売買成功の秘訣」
１１月３日からはじめたポッドキャスト、このタイミングでこのような出会いがあるとは、私は本当にツイていますね！
ありがたいです、はい。
さあ、その方のアドバイスでさらに楽しい情報提供ができるようにがんばるぞ！！
それでは本日は「不動産屋さんは大手がいいの？小さな地元業者がいいの？」をお届けします！！
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■不動産屋さんは大手がいいの？小さな地元業者がいいの？
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不動産を売買される方から相談を受けるわけですが、質問で多いのが「相談する不動産屋さんは『大手』がいいか『地元密着の中小』がいいか」という質問です。
この話の前に、皆さんがぼんやりと頭に描いている「常識」を否定させてください。
一般的に不動産業者に売買を依頼するときが「大手がいい」と思われている方。
それは間違いです。
別にこれは「大手の不動産業者がダメで、中小の不動産業者がいい」という意味ではありません、これから書かれてあることを読んだ上で考えてください。
前回不動産屋さんだけが見られるデータベースという話をしました。
http://blog.mag2.com/m/log/0000236038/
http://kobe-fudousan.cocolog-nifty.com/blog/ （ポッドキャスト）
この中でもお話しましたが、今はレインズというインターネット上にある不動産業者専用のデータベースの情報を、ほとんどの不動産屋さんが共有しています。
よって、大手でも中小でも扱っている物件の数はほぼ同じと言えます。
その証拠に最近チラシの売り文句で「物件数ナンバーワン！」というのが減ったでしょ。
これは自社のデータベースで物件を探すよりもレインズを利用したほうが圧倒的な物件数があるからと言えます。
こういった背景をもとに、大手か中小どちらの不動産業者がいいのかを比較します。
１：大手不動産業者のメリット
広告費をたくさん撒くことができる。
事務所に印刷機を持っている不動産業者もいます。
資本力を使って広告の数で勝負しています。
２：大手不動産業者のデメリット
会社にもよりますが、成果を急ぐ傾向が強いです。
３：中小不動産業者ののメリット
地元の信頼をベースに仕事をしています。
担当者の親近感や小回りは中小のほうがいいです。
４：中小不動産業者のデメリット
広告費に掛けられる額が大手と比べて少ないです。
こう比較してみましたが、うーんどちらも一長一短です。
確かに広告一つとっても、当社の場合でもお客様からマンションの売却依頼を受けますよね。
当然すぐにレインズに登録するわけです。
すると他の不動産屋さんから電話が掛かってきて
「貴社の物件をうちのチラシに載せていいですか？」
と問い合わせがあります。
これに当社がＯＫとなると、例えば問い合わせしてきたのがＡ不動産であれば、Ａ不動産のチラシに当社の売りに出している物件が掲載されます。
もちろん「この物件は神戸不動産の物件です」なんて書かれません。
Ａ社が売りに出しているかのようなチラシとなるわけです。
皆さんも不動産のチラシを見ていて
「あれ？この家、他の不動産屋のチラシでも見たぞ」というのはそういうカラクリなのです。
ということは、中小の不動産屋さんに売却を依頼しても、レインズに登録して、広告ＯＫという形にすればいろんな不動産業者のチラシに載ることで、結果広く購入希望者を探すことができるのです。
よって益々、大手と中小の不動産業者、どちらが優れているか？という疑問は「営業力」という観点から見れば答えが出なくなっているのです。
では、大手と中小の不動産屋さんの「営業力」をイーブンとした場合、何を基準に不動産屋さんを選べばいいのか？
次回はその話をさせてもらいたいと思います。
【次回は１１月２９日９時に更新！！
「不動産屋さんは大手がいいの？小さな地元業者がいいの？」をお届けします】
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田中徹也の不動産売買成功の秘訣 ３号
http://tanakatetsuya.livedoor.biz/archives/51702356.html
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こんにちは！神戸不動産の田中です。
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ubl_tanaka
2007-11-12T09:00:06+09:00
不動産屋さんのノウハウ
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こんにちは！神戸不動産の田中です。
ポッドキャスト「田中徹也の不動産売買成功の秘訣」の視聴者登録が１００人を越えました！ありがとうございます！！
また現在ランキングも「ビジネス」のカテゴリーで２０位と検討中です！
もともとしゃべりでご飯食べてるわけではないので、お聞き苦しいところもあるかとは思いますが、一生懸命しゃべっていますので、ぜひ聞いてください。
やはり文章だけでは伝えきれない話も多いですからね。
メルマガを読んで、ポッドキャストを聞く。
読んで聞ける不動産売買成功の秘訣を配信しているのは、ここだけです。
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それでは本日は「不動産屋さんだけが見ることのできるデータベースとは」をお届けします！！
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■不動産屋さんだけが見ることのできるデータベースとは
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不動産業界の人間しかアクセスできない秘密のデータベースがある・・・・。
この都市伝説のような噂は本当なのか？
当社にお電話掛けてきてくれるお客様にも聞かれます。
「あのー不動産屋さんだけが見られるデータベースがあると聞いたのですが・・・・」
こんなデータベースが本当に・・・・あるんですよ。
東日本レインズタワー http://www.reins.or.jp/
近畿レインズ http://www.kinkireins.or.jp/
西日本レインズ http://www.nishinihon-reins.or.jp/
中部レインズ http://www.chubu-reins.or.jp/
これらはレインズと呼ばれます。
地域により日本全国を４つに分けて、それぞれのレインズがネットワークを組んでいます。名前の意味は
Ｒｅａｌ
Ｅｓｔａｔｅ
Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ
Ｎｅｔｗｏｒｋ
Ｓｙｓｔｅｍ
これらの頭文字を組み合わせたものです。
レインズには適正な不動産の協会に入会している不動産業者のみにＩＤとパスワードが発行され、データベースにアクセスできる仕組みになっています。
このデータベースには
「現在売却中の物件」
「現在借主募集中の賃貸物件」
「成約事例情報」
などが登録されています。
またレインズには近畿圏であれば９０％以上の不動産業者が登録しています。
媒介契約の内容にもよりますが（媒介契約についてはまたお話します）、基本的に世の中で売りに出ている一般居住用物件であればほとんどレインズに登録されているといえます。
言い換えればほとんどの不動産業者が、このレインズを通してネットワークが繋がっており、物件情報を共有しているのです。
仕組みとしてはこうなっています。
Ａさんが私にマンションの売却を依頼する。すると私は
「Ｂというマンションの○○号室が○○○○万円で売りに出ていますよ～」
という情報をレインズのデータベースに登録します。
すると、まず翌日が翌々日に「新着物件」としてレインズに登録している不動産業者まで情報が届きます。データベースには登録と同時に反映されます。
その後、あなたが不動産屋さんに家を探しに行き
「○○町で○○○○万円くらいのマンションを探しているのですか？」
と相談したとしましょう。
すると相談を受けた不動産屋さんはレインズにログインして、データベースからあなたの希望する条件に合う物件を探します。
ちょうど探していたら神戸不動産が売りに出していたＢマンションがあなたの条件に合いそうだ！となれば私のところに不動産屋さんから電話が入ります。
「もしもし○○不動産ですけど、Ｂマンションお客様に紹介してもいいですか？案内に行ってもいいですか？」と。
現在不動産業界はこのレインズを介してほとんどの業者がこのように繋がっています。
よって、大きな不動産屋さんであっても小さな不動産屋さんであっても情報として持っている量はレインズを利用することで差が無いといえるでしょう。
もちろん不動産業者によっては「いい情報は自社で売主買主を決めてしまいたい！」と情報をオープンにしないでグズグズしているところもあるようですが・・・・。
私としては秘密厳守でお願いされた物件以外はどんどんこういったデータベースで公開し早期成約を目指すことがお客様のためだと思いますが・・・。
また一部の動きでは、このレインズを一般の方にも公開しようという働きもあるそうです。
賛否両論あると思います。反対している業界の方も多いようです。
確かにメリットデメリットはあります。
私としては公開すれば皆さんが不動産により興味を持つでしょう。
そして種明かしをすることでマジックや手品の技術が向上したように不動産業者全体のスキルアップになるのではないかと思います。
その他、レインズに関する分かりやすい記載はこちらをどうぞ！
【次回は１１月１６日１８時に配信！！
「不動産屋さんは大手がいいの？小さな地元業者がいいの？」をお届けします】
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田中徹也の不動産売買成功の秘訣 ２号
http://tanakatetsuya.livedoor.biz/archives/51694637.html
こんにちは！神戸不動産の田中です。
まず最初にうれしかったお知らせ！
１１月３日から配信のポッドキャスト「田中徹也の不動産売買成功の秘訣」が予告編を公開中ですがなんと！
ポッドキャストジュースの「今月の注目新人ランキング 第９位」となりました！
ま...
ubl_tanaka
2007-11-05T09:00:54+09:00
不動産屋さんのノウハウ
まず最初にうれしかったお知らせ！
１１月３日から配信のポッドキャスト「田中徹也の不動産売買成功の秘訣」が予告編を公開中ですがなんと！
ポッドキャストジュースの「今月の注目新人ランキング 第９位」となりました！
まだ予告編しかアップしていないのに皆様ありがとうございます！！
ポッドキャストではこのメルマガと連動して、メルマガでは伝え切れなかった情報を、私田中の「お話」で補完するというものです。
今週のポッドキャストでは「不動産屋さんに電話する前に用意するもの（売却編）（購入編）」についてのお話をします。
皆様、せ～っかくこのブログを読んでいただいているなら絶対ポッドキャストを聞いたほうがいいですよ。
金曜日に配信するメルマガを読んで、翌日土曜日にポッドキャストを聞く、そして月曜日にこのブログで復習。
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それでは本日は「不動産屋さんに電話する前に用意するもの（購入編）」をお届けします！！
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■ 不動産屋さんに電話する前に用意するもの（購入編）
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今週は「家を買うときに、不動産屋さんに電話するまえに用意するもの」についてお話します。
よく本などには「資金計画が大事です、相談の時には収入が分かるものを用意しましょう！と書かれています。
確かにそれも大事です。自分の予算以上のものは買えませんからね。
しかし、今日私がお話するのはそれも大事ですが、もっと先に用意しておくものがあるということです。
それは、『あなたの買いたい物件の希望一覧』です。
家を売る場合は不動産屋さんが査定して「分かりましたこの家を売ればいいのですね」と話がまとまります。
非常にシンプルです、なぜなら「売るものが決まっているから」です。
「うーんこれぐらいの物件を売ってきてくれる？」と言う人はいません。
これが買う場合になると違います。
新築の分譲マンションを買うときのように「このマンションが欲しい」という場合は別ですが、大抵の場合「こういう家が欲しい」と考え不動産屋さんに希望の家を探す手伝いをしてもらいます。
よって家を買う場合には、まず「欲しいものを探す」という作業が必要です。
具体的に言えばこういった感じです。
Ａ４の紙でもノートでもいいですので、箇条書きに自分が住みたい家の希望を書き出しましょう。
「庭」「駐車場２台」「３ＬＤＫ以上」「８０平方メートル以上の広さ」「ペット可能」「学校区は○○」「予算は○千万円程度」「駅徒歩○分」「収納」「浴室乾燥機」「バリアフリー」「南向き」etcetc・・・・・
「こんな物件無いよな・・」とか思ってはいけません。
まず自分の思う欲しい家のポイントを書き出すのです。
そして書ききったら今度は次の作業です、それは
『箇条書きにしたポイントを自分にとって重要な順に並べる』という作業です。
ランク付けをするのですね。
このランク付けしたものを手元において不動産屋さんに電話して欲しいのです。
そして不動産屋さんに「どんなお家をお探しですか？」と聞かれたら、つけたランキングの第一位から順番に読み上げてください。
「８０平方メートル以上の広さ」があって「間取りは３ＬＤＫ以上」「子供がいるので学校区は○○」「予算は○千万円程度」・・・・・
このような感じです。
具体的に不動産屋さんにあなたの欲しい家の情報を提供しないと、不動産屋さんも物件を紹介しにくいのです。
また、このランク付けは最後あなたが「この家にしよう！」と決めるときの重要な資料にもなります。
これについてはまたの機会にお話します。
「家を買いたい」と思い不動産屋さんに電話する前に、まず自分の欲しい家のポイントの箇条書きとランク付けをしてみてはいかがでしょうか。
意外と自分でも気がつかな
「ああ、私は『○○だから』新しい家が欲しかったんだ」ということを
知ることができますよ。
そしてあなたが本当に欲しい家を見つけて不動産購入の第一歩を踏み出す大切なポイントですので、ぜひやってほしいですね。
お金も掛かりません、紙とペンだけです。ぜひやってみてくださいね。
【次回更新は１１月１２日１０時に配信！！
「不動産業界の人だけが見れるデータベース」をお届けします】
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田中徹也の不動産売買成功の秘訣 １号
http://tanakatetsuya.livedoor.biz/archives/51689586.html
こんにちは！神戸不動産の田中です。
あっという間の一週間、皆様お風邪などひいていませんか？
１１月からインターネット回線を利用したラジオと言えば分かってもらえるでしょうか。
ポッドキャストを配信することになりました！
「田中徹也の不動産売買成功の秘訣！...
ubl_tanaka
2007-10-29T15:59:23+09:00
あっという間の一週間、皆様お風邪などひいていませんか？
１１月からインターネット回線を利用したラジオと言えば分かってもらえるでしょうか。
ポッドキャストを配信することになりました！
「田中徹也の不動産売買成功の秘訣！」
週に一度、メルマガの内容を補完する目的もあります。
ですので、メルマガを読んでそしてポッドキャストを聞いていただければ２倍よく分かるし、お話のなかでしか伝えられないこともお話します！
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それでは本日は「不動産屋さんに電話する前に用意するもの」として
（売却編）そして来週に（購入編）と２回に分けてお届けします。
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◆不動産屋さんに電話する前に用意するもの（売却編）
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さて、あなたが自分の大切なマンション、家を売ろうと考えたときまず不動産屋さんに電話しますよね。
それは査定の相談かもしれませんし、それ以前に「売るべきかどうか」という相談かもしれません。
どちらにせよ、不動産屋さんに電話をするときある程度の資料をまとめてから電話するほうがいいのです。
なぜか、不動産屋さんは不動産のプロです。（当たり前ですが）
そしてあなたは不動産に関しては素人です。（当たり前ですが！）
不動産屋さんは普段から仕事として不動産に携わっていますので、相談があった場合には、その相談に対して適切な回答をするために、あなたからいろんな情報を聞き出す必要があるのですね。
そして不動産屋さんは、その質問を当たり前のようにしてきます。
「毎月ローンいくら払っていますか？」
「買ったときの値段は？」
「共益費はいくらですか？」
「固定資産税年間いくら払っています」
「何平方メートルありますか？」
etcetc・・・・・
不動産屋さんは「持ち主だから知ってて当然だろ」というくらいの勢いで質問を投げかけてきます。
しかしあなたは不動産屋さんと比べれば不動産の素人。
ただでさえ、不動産屋さんに電話すると言うことで、緊張するのに矢継ぎ早に質問が飛んできてしどろもどろ。
結局ちゃんと聞きたいことも聞けなかった。となるわけです。
そこで今回は自分のマンション・不動産を売る相談をするときに、こういったモノを用意してから電話すればいいですよ！というモノを紹介します。
１：購入時の契約書やパンフレット
２：権利書（権利書についている登記簿謄本が大切です）
３：住宅ローンの残高の分かる書類
４：毎月の維持管理費用を書き出したメモ
（管理費や共益費・自治会費・組合費等）
５：年間で支払っている固定資産税の額が分かる資料
まずはこの５点セットがあれば完璧でしょう。
あともし手元に『今まで同じマンションやご近所で売りに出されていたチラシ』があれば用意しておいてください。
また詳しい話は別の機会になりますが、『ご近所チラシ』は非常に大切な資料となるので、気がついたときは保管しておきましょう
あとは落ち着いて不動産屋さんにお電話すればＯＫです。
よく緊張してお電話掛けてこられる方がいますが、これだけ用意をしておけば緊張することもありませんし、質問にパッパと答えれれば不動産屋さんも「この人は勉強しているな」と思いますので、真摯に答えてくれるでしょう。
そうそう、あと忘れがちなのがこれ！
「質問リスト」
あらかじめ不動産屋さんに聞きたいことなどはメモして、まとめておく。
これだけのことですが「あー、あれ聞くの忘れたー！！」ということがなくなりますよ。
これ結構大事です。これだけは売るときも買うときもどの場合でも用意しておくべき資料ですね。
では今週はココまで、来週は購入時に用意しておくものをお知らせしますね。
それではまた来週！！
【次回は「不動産屋さんに電話する前に用意するもの（購入編）」をお届けします】
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