http://tanakatetsuya.livedoor.biz/ マンション売却アドバイザー田中徹也が、皆様の不動産売買に役立つ情報を提供するブログです。 ja http://tanakatetsuya.livedoor.biz/ http://image.profile.livedoor.jp/icon/ubl_tanaka_60.gif http://tanakatetsuya.livedoor.biz/archives/52284512.html 毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 【設備の状況を報告する】 　今日はですね「引き渡しをする設備の状況報告」これについてお話をします。 　売... ubl_tanaka 2009-07-10T09:32:45+09:00 マンション売却 今なら３大特典も無料で手に入ります。
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【設備の状況を報告する】


　今日はですね「引き渡しをする設備の状況報告」これについてお話をします。


　売買契約の時には、必ず売主さんと買主さんで引き渡しする設備の状況報告
　を行います。
　これは一体何かと言うと、売主さんが売るマンション、この中に付いている
　設備が今どういった状況なのか。


　また、どういった物が付いてるのか。
　これを明確にしまして、買主さんに報告をするという物です。


　例えばトイレ１つとっても
　『トイレには暖房便座とウォシュレット、そして乾燥の機能が付いてます。』
　という事をですね、ちゃんと報告しておく訳ですね。


　その中でも『暖房便座とウォシュレットは使えます。乾燥は壊れているんです。』


　『リビングにはエアコンが付いてます。ただし、使えるかどうかは分かりません。』

　
　こういった売主さんがマンションを売る時に、付けたまま買主さんに引き渡す物の
　状況を報告する訳です。


　これは非常に大事なんですね。
　何故かと言うと、その状況報告の中で使えるといった物がもし使えなかった場合、
　買主さんにマンション渡してから使えなかった。すると買主さんは当然、売主さんに


　「使えると言ってたけども使えないから直してよ」という事を言われますよね。


　そうなれば、売主さんとしては直すしかないという形になります。
　ですから、売主さんとしてまず大事な事は引き渡しをする設備が今ちゃんと使えるか
　どうかを確認する事です。


　エアコン、ウォシュレット、お風呂の給湯機、追いだきの機能、後はですね浴室乾燥機
　またビルトイン型の食洗機等ある場合は、ちゃんと現状使えるかどうかを確認して、
　そしてもし「危ないな」という場合は『使えるかどうか不明です。』

　
　もしくしくは、『壊れている可能性がある』という事をこの売買契約の時の状況報告に
　しっかり書いておく事が大事です。


　じゃないと、中途半端な状態で買主さんに引き渡しをしてしまうと、当然買主さんから
　「直して」と言われます。
　そして、それはクレームになってきます。
　ですから売主さんとしては、まずは売って引き渡す物があれば、ちゃんと動作確認を
　するって事が大事なんですね。


　そして、そういった引き渡し後のトラブルを考えれば古い設備で取り外しのできる物は、
　もう売主として取っ払っておく。
　若しくは、その物に関しては責任は持てないという事をハッキリと最初の段階で状況報告
　の中に書いておく事が大切かと思います。


　それともう１つ、引き渡しする設備の状況報告以外にこの今売るマンションについて
　知っている事を買主さんに報告する義務も売主さんはあります。


　例えば、目の前の空き地に大きな建物が立つ計画を知っていれば、知っているのに
　知らなかったという事を言って、将来知ってるはずの事だったという事であれば
　やっぱりトラブルになりますよね。


　あと例えば、雨漏りがしてる。管理組合でこんな事が既に決まっている。
　「ペット不可のマンションだったけどペット可のマンションになる」という事を
　知ってる場合は、当然「そういった話が出ているよ」と買主さんに報告する義務が
　あります。何故なら買主さんは実はペットアレルギーの方だったのに、そのペット可
　となる事を知ってれば買わなかったよという事を言われるかもしれません。


　ですから売主さんとして、先程の設備の状況報告、そして現状の報告合わせて一番大切な事は
　

　『気がついている事、知っている事、そして言っておくべき事は全て契約の段階で
　買主さんに伝えておくこと。』


　これを必ずして頂きたいと思います。


　次回は「契約書の確認」についてお話をさせていただきます。


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　【住宅ローン特約の注意】


　あなたがマンションを売却する場合、大抵の買主さんは住宅ローンを
　使われます。


　その時「契約したけどある一定の期間までにローンが通らなかったらこの契約は
　無かったことにしてね」という取り決めを契約の段階で決めておきます。


　これを一般的に「住宅ローン特約」といいます。


　実務上の流れで言いますと、あなたがマンションを売りに出して、買い手さんが
　表れると交渉し条件が整った段階で契約となります。


　しかし買主さんが住宅ローンを使う場合、当然金融機関の融資がＯＫにならないと
　いくら買主さんが「欲しい」と言っても買えません。


　そこで契約するまでに金融機関の「事前審査」を行う場合がほとんどです。
　「事前審査」に通れば、大抵の場合「本審査」も通る可能性が高いです。


　ですので、あなたは売主として売買契約を取り交わす前に、買主さんが
　住宅ローンを使うのであれば「事前審査」が通ることを確認してから契約を
　行うことが大切です。


　なぜなら、先ほど説明したとおり買主さんが住宅ローンを使う場合は契約に
　「住宅ローン特約」が入ってきます。
　買主さんの住宅ローンが問題なくＯＫになればいいのですが、もし買主さんのローン
　の審査が通らなければ大変なことになります。


　なぜなら住宅ローン特約は
　「ローンが通らなかったらこの契約は無かったことにしてね」
　という特約です。


　よって一度契約してしまったら、買い主さんの住宅ローン特約の期間中は他の人と
　契約することはできません。


　またこの住宅ローン特約は３週間から４週間程度の期間を設けます。
　ですので、もし４週間後に買主さんから「ローンあきませんでしたわ～」と
　言われても、無条件で契約は白紙に。
　受け取った手付金も満額返すしかありません。


　そしてまた新たにそこから買主を見つける作業をしなくてはいけません。
　これはマンションを売却するうえで極めて大きな時間のロスです。


　ですから住宅ローン特約付きの契約をする前には、売主として


　「買主の住宅ローンは通るのか？」という目処をつけておくべきなのです。
　そのためにも契約前に「事前審査が通っている」ということまで確認しておきたいのです。


　もちろん「事前審査」が通っていても１００％本審査が通るとは言い切れません。
　しかし大きな「売主としてのリスクヘッヂ」になることは間違いありません。


　住宅ローン特約付きの契約をするときの注意点について今日はお話しました。


　次回は「引渡しする設備の状況報告」についてお話をさせていただきます。


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　【売主として注意したい契約書のポイント】


　今日から３回に渡りあなたが売主として売買契約をするときに
　注意していただきたい契約上のポイントについてお話したいと思います。


　第一回の今日は「手付金」についてです。


　手付金とは売買契約の際に「契約書の証拠として」買主から売主に支払われる
　お金です。
　相場はだいたい売買金額の１割程度と言われています。


　２，０００万円の売買であれば２００万円ですね。
　そしてこの手付金は契約の相手方が契約の履行に着手するまでの間、解除権を
　留保し、手付放棄、手付倍返しで解除することができるという趣旨で授受される
　解約手付という性質も併せ持ちます。


　こう書くと分かりにくいのですね。
　実際の売買の例に基づいて書くとこうなります。


　１、Ａさんを売主、Ｂさんを買主とする売買契約をする。
　２、価格は２，０００万円、手付金は２００万円
　３、契約締結したのでＢさんからＡさんに手付金の２００万円が支払われる。
　４、最終の取引の際は、ＢさんはＡさんに売買代金から手付金を控除した１８００万円
　　　だけを支払う。　

　という感じです。
　しかし契約してから最終の取引をするまでに、何らかのトラブルがあり
　「売ることができなくなった」「買うことがなった」このような理由によって
　契約をやめると言う場合、この手付金が役に立ちます。


　契約書の中に「手付け解除」という項目があるのです。
　これは買主であれば売主に渡した手付金を放棄して、売主であれば買主に受領済み
　の手付金を返還し、同額を買主に渡すことで契約を解除することができます。


　これを手付け解除というのです。
　売主として気をつけて欲しいのはこの「手付け解除」なのです。


　やっと買主が見つかっても手付け解除されたら溜まったものじゃありません。
　買主から手付金を受領することで「いくらかの足し」にはなります。
　しかし「売る」という目的は達成されません、また新たに買主を探さなければ
　いけません。


　では、どのようにして買主から手付け解除されないようにすればいいのか？
　その方法は２つあります。


　ひとつは手付金を少しでも多めに預かることです。
　そうすることで買主は手付金を放棄することがしにくくなります。
　だからこそ手付金として売買代金の１０％程度を預かることが望ましいのです。


　もうひとつは期限です。
　手付け解除には期限があります。
　「契約から２週間」とかですね、ですから手付け解除ができる期限も出来るだけ
　短くするようにお願いしましょう。


　こうすることで手付金による契約解除をされる可能性が少しでも低くなります。
　参考になりましたか？
　

　次回は「契約書注意点　住宅ローン特約」についてお話をさせていただきます。


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【売出価格を下げるかリフォームするか？】


　今日は値下するのか？リフォームするのか？についてお話をします。　


　売りに出しているマンションが売れない。
　この場合単純に「売り出し値段を下げる」ということが対策として考えられます。

　
　しかし売りに出している金額が１０００万円を越えてくると、値段を下げると
　言っても「８０万円」「９０万円」時には１００万円を越える値下をすることも
　あります。


　その場合、どうせ値段を下げるのであれば
　「その値下げ幅を考えてリフォームをする」というのも一つの手です。


　例えば「１００万円値下する」という場合であれば、３ＬＤＫ７０平方メートル
　くらいのマンションであれば


　「全部屋のクロスとカーペットを張り替えてハウスクリーニング」をしても
　１００万円までは掛りません。
　

　１００万円値段を下げるのであれば、
　「１００万円値段を下げる前に、売り出し価格を下げずにリフォームをする」
　これと同じお金の計算になるのです。


　ですから、まず値下をする前に「リフォームをしてみる」とう選択肢も考えて
　いただきたいのです。


　但し、どんな部屋でもリフォームすればいいという訳ではありません。
　リフォームをすると裏目になるマンションもあるのです。


　では値段を下げる前にリフォームしてはダメな部屋とは・・・


　１、内覧に来ない。

　内覧にぜんぜん来ない部屋であれば「内装」の問題よりも「価格」の部分で
　買主希望者が見に来ていない可能性があります。
　よって「お金を掛けてリフォームしたのにぜんぜん内覧に来ない・・・・」
　なんてことになりかねません。

　
　２、築浅、またはあまり汚れが目立たない部屋

　リフォームをしても「変わり映え」がしません。
　よって原状のままで価格を下げたほうが反応がいいでしょう。


　このような部屋はリフォームするより値段を下げたほうが決着が早いでしょう。
　また、リフォームするときにポイントとしましては「最低限」にするということ。


　決してハイグレードなリフォームをする必要はありません。
　もちろん地域性があるとは思いますが、売主としては高額高級なリフォームをして
　売る必要はありません。


　ぜひ、ここは気をつけてくださいね。


　売りに出しているマンションが中々売れずに値下をする。
　そんなときは、「値下するならリフォームを考える」という考えを一つ知恵として
　知っておいてください。　
　
　
　次回は「契約書の売主としての注意点」についてお話をさせていただきます。


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【売る前にやっておきたい自分でできるプチリフォーム】

　
　「家を売る前にはリフォームしたほうがいいのか？」
　こういう質問をよくいただきます。


　まず原則的には「状況によりますが不要です」と私は言ってます。
　なぜなら、「買主さんは中古物件と分かって買いに来ているから」です。


　ピッカピカのものが欲しい買主さんであれば、新築を見に行くでしょう。
　しかしあなたが売り出したマンションを見に来る買主さんは
　「中古物件」であることは当然認識しています。
　よって、「多少汚れている」ことは想定の範囲内なのです。


　ですので原則的にリフォームは不要と言っています。
　
　
　しかし、汚れているよりはキレイなほうがいい。
　だけど多額の費用は掛けたくない。
　そういう場合であれば、小額で自分で出来るところだけもキレイにしてみては
　いかがでしょうか？


　では、まず何からやればいいでしょうか？
　１：掃除
　　　まずは掃除です。きれいに掃いて、あちこち雑巾をかけてと・・。
　　　基本的なお掃除がまず大切です。
　　　特にリビングと水周りとバルコニー、玄関はきれいにしておきましょう。

　２：網戸、障子
　　　網戸も数年使うと汚れてきます。障子もお子様がいれば破れていたり
　　　あるかと思います。
　　　最近ではカンタンに張替えできる網戸や障子がホームセンターなどで
　　　売ってます。

　３：タッチアップ
　　　クロスの破れを補修するシール型のパッチ。
　　　クロスの汚れに塗って隠せる塗料。
　　　フローリングのキズを隠すクレヨン型のタッチアップ。
　　　こういったものもホームセンターで安価に手に入ります。
　　　少しのキズならキレイになりますよ。


　まずこのようなところから手を入れてください。

　　
　もし、もう少し予算が取れるのであればクロスの張替えをオススメします。
　ただ、これは自分ではできませんので業者さんに頼むことにはなります。


　売却するマンションのクロスを張り替えるときにはちょっとポイントがあります。


　まず「住んでいる状況で売る場合」であれば、クロスを張り替えてもまたすぐに
　汚れる可能性があります。
　また見に来た方も「新たに張りなおした」と言っても、そこで生活しているので
　あればあまり張り替えるメリットがありません。

　
　住んでいる状況で売る場合は「張り替えたらいくらぐらい掛るのか」を把握して
　おけば売主さんとして十分でしょう。
　買主が内覧に来たときに「クロス張り替えても●万円ぐらいって言われました～」と
　伝えればいいのです。

　現在空き家のマンションを売る場合は「エアコン」に注意。
　古いエアコンがついている部屋のクロスを張り替えたときに、キレイになった
　部屋に、わざわざ古いエアコンを付け直す方がいます。


　「エアコンが付いているほうが買主さんも喜ぶかと思って」とやってしまうのですが。
　これがまさに「やっちまったな～」なんです。


　想像してみてください。
　

　純白のクロスを張り替えた部屋に、少し黄色くなってきた古いエアコンが。。。。
　これでは余計にエアコンが汚く見えますし、逆効果です。


　もし、クロスを張り替える部屋のエアコンが古いのであれば張替えの時に撤去
　してしまいましょう。
　もちろん、まだ新しいエアコンであればつけておけばいいです。
　

　次回はこのお話の続きとして「売出価格を下げるかリフォームするか？」について
　お話をさせていただきます。



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【ホームページを見れば分かる、売却を頼むべき不動産屋さん　完結編】

　
　今回はホームページで不動産屋さんを見極めるポイントの完結編です。
　前回はまずポイントは３つ。


　１、電話番号
　２、営業時間　
　３、どんな（誰？）会社か

　
　これを見極めましょうという話でした。
　でももう一つだけ、あなたにお話しておきたいポイントを
　今日はお話します。


　ホームページでいい不動産屋さんを見極めるもうひとつのポイント、それはズバリ


　『ブログ』です。


　最近ブログを書いている人が増えました。
　私もかれこれ３年ぐらいやっています。


　不動産屋さんの中でもまだ少数ですがブログをされている方がいます。
　あなたが売却を依頼する不動産屋さんん候補のところがブログを書いていれば
　そのブログを覗いていましょう。


　ここに、何が書かれているのかが重要です。
　不動産屋さんの中には、ブログでひたすら物件情報を掲載しているところがあります。


　これはこれで決して「悪い」とは言いませんが、褒められるものでもありません。
　あなたが不動産屋さんのブログを見ることで「見極めるポイント」は
　決して「ブログの物件数」ではないということ。


　ブログを通して、その不動産屋さんの人となりを見て欲しいのです。
　不動産屋さんの社長さんのブログでもいいでしょう。
　

　そしてその見極めのポイントは「仕事に関係していない記事」です。
　子供と遊びに行った話やうれしかったこと、好きなもの。
　ブログにはいろんな情報がでてきます。


　こうした「プライベートの部分」を垣間見れるのはブログならでは。
　そして、このプライベートな部分にその不動産屋さんの「性質」がでます。


　言葉遣い、好きなもの、家族のこと等々。
　ブログにはこうした情報が詰まっています。
　こうした日常的な部分を見れば、どんな不動産屋さんなのかが分かります。


　またブログの更新頻度も大切。


　もう２年くらい更新していないブログを置きっぱなしにしている不動産屋さんは
　ＯＵＴ！ですね。


　ぜひ不動産屋さんを選ぶポイントの一つとしてブログをチェックしてみることを
　オススメします。　　
　

　次回は「売る前にやっておきたい自分でできるプチリフォーム」についてお話します。


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【ホームページを見れば分かる、売却を頼むべき不動産屋さん】
　
　
　最近ではマンションの売却を依頼する不動産屋さんを選ぶときに
　ホームページを見て探す人が多くなりました。


　ただホームページを見るだけで、どんな不動産屋さんか分からない。
　よってあくまで「参考程度」で不動産屋さんのホームページを見ている
　人がほとんどかと思います。


　でも、実は不動産屋さんのホームページのある部分を見れば、その不動産屋さん
　が「あなたのために一生懸命売却をしてくれる不動産屋さんなのか？」を
　知ることができるのです。


　今日は、その見極めポイントについてお話します。


　まずポイントは３つ。
　１、電話番号
　２、営業時間　
　３、どんな（誰？）会社か


　１の電話番号についてはページを見て
　『問い合わせをしやすいところに電話番号があるか』ということです。
　

　ホームページを作るときに「お客様の目線で作られたホームページか？」
　ということがこれで分かります。


　お客さんのことを考える不動産屋さんは
　やはり「お客様の目線で作られたホームページ」を持っています。


　見ているほうが電話したくても「どこに掛ければいいのか分からない」
　「電話番号を探す為に数ページ周った」このようなホームページの不動産屋さん
　は避けましょう。


　お客さんの気持ちが分かっていません。


　２、の営業時間の明記もそうです。
　ホームページを見るお客さんは２４時間閲覧可能です。
　「あ、これ聞きたいな～」と思っても今の時間営業しているのか分からない。
　

　そんなときに営業時間が書かれていれば「この時間に掛ければいいのか」と
　分かりますよね。そうしたお客様のことを考えたホームページかどうか？
　を見極めるのが大事です。


　やはり私の経験上、お客様のことを考えて作られたホームページを持っている
　不動産屋さんは、『いい不動産屋さん』である確立が極めて高いです。


　そして最後は３の「どんな（誰？）会社か？」です。
　

　いったい、この不動産屋さんは「何が得意で」「誰が担当するのか」を明確に
　しているところがいいですね。
　

　「何が得意か」というところですが、この不動産屋さんは「賃貸」が得意なのか
　「売買」が得意なのかを見極めることが大事です。


　この見極めはカンタンです。
　「売買」も「賃貸」も両方扱っているところであれば


　『売買と賃貸どちらが目立つところにあるか？』を見ればいいのです。


　賃貸を大きく取り扱って売買があまり目立たないところはやはり「賃貸が得意」です。
　ホームページを作るときはその会社の「売り」や「目玉」を目立つところに置きます。


　マンションを売却するのに「賃貸が得意な不動産屋さん」に頼むのは、
　『ラーメンが食べたいのに、うどん屋に行く』のと同じぐらいおろかな選択です。
　「麺は麺やけど。。（不動産屋さんは不動産屋さんやけど。。）」という感じですね。

　
　あとは「顔」です。どんなスタッフがいるのか？ですね。　
　ホームページに顔を出すというのは「責任の表れ」と言えるでしょう。
　似顔絵をのせている不動産屋さんもいますが、やはり顔写真をのせているところが
　オススメです。この時のスタッフの印象も大事です。


　この３つをしっかり見極めましょう。


　そして最後にもう一つ！見るべきものがあります。
　それは・・・・・・・次回にお届けします。


　次回は「ホームページを見れば分かる、売却を頼むべき不動産屋さん」の完結編
　についてお話します。


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【不動産屋さんに売却を依頼するポイント】
　
　
　マンションを売るために不動産屋さんに売却を依頼する。


　しかしどうやって『いい不動産屋さん』を見極めるのか？
　これはマンションを売る方に共通している悩みです。

　
　お友達に不動産屋さんがいる。
　そういう方はいろいろお話を聞くこともできるとは思いますが、なかなか
　不動産屋さんの友達はいない。
　

　だから自分で不動産屋さんを選ぶのですが・・・・どう選べばいいのか？
　不動産屋さんを選ぶポイントは
　「お客様のことを大切にする不動産会社を選ぶこと」です。

　
　この「選び方」については私の著書『成功する中古マンション売却術』でも
　書きましたが、構成やページの関係上書ききれなかった部分もありますので、
　今回と次回のメールで補完したいと思います。


　今日お教えする方法はカンタンです。売却の依頼を考えている不動産屋さんの
　『ホームページから問い合わせのメールを送ってみる』
　これだけです。


　これで分かることは「スピード」と「お客さんへの理解度」です。


　まずメールを送って４８時間以上返事のない不動産屋さんは売却を依頼するのは
　やめましょう。
　出来れば２４時間以内、早ければ早く返事をしてくるところがいいです。


　中にはホームページでメールアドレスを掲載しているのに、送っても返事がない
　という「とんでもない不動産屋さん」もいるのが現実です。

　
　まずは「スピード」。そして次に「理解度」です。
　こちらが問い合わせた内容に正確に返事をしているのか？
　ここを見極めましょう。

　
　こちらの問い合わせにちゃんと答えず「ご来店ください」しか書いていない。
　これではお客さんのことを考えた不動産屋さんのすることとはいえません。


　あと一番最低なのは「メールを送るといきなり電話を掛けてきた」という
　パターンです。


　不動産屋さんへの問い合わせは当然電話でもできる。
　でも「何らかの理由で電話ができない、また電話したくない」からお客様は
　メールで問い合わせをしてきているのです。


　そのお客さんにいきなり電話をしてくる・・・・・・。
　これはお客さんのことを考えた会社のすることではありません。


　不動産屋さんのホームページの中には問い合わせをする際に
　「名前」「住所」「電話番号」といろいろ細かく個人情報を入れなければ
　問い合わせできないところがあります。


　もちろん「問い合わせいただいた内容について電話でご連絡します」という
　一文があったり、あなた自身が問い合わせのメールの中で「電話ください」
　と書いていれば別ですが・・・・。


　このように不動産屋さんを選ぶときに「メールで問い合わせをして、その反応
　から選ぶ」ということも一つの方法として行っていただきたいと思います。


　次回は「ホームページを見れば分かる、売却を頼むべき不動産屋さん」
　についてお話します。


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【売るか、やめるか】
　
　
　「マンション売却アドバイザー」そんな肩書きで活動している私ですが
　相談をされてきた方に、こうお話しすることがあります。


　「売るのをやめませんか」と。


　『マンションを売る』
　このひとつの経済活動ですが、マンションを所有している方なら誰もが
　することができる経済活動です。


　しかし、「売る」という話の前に、ひとつの「ポイント」があります。
　それは「売れるのか」という問題です。


　例えば１０００万円の市場価格のマンション。
　ローンが１５００万円残っている。


　このマンションを売却するには、ローンの残債をちゃんと返す為に
　マンションを売却して、なおかつ自己資金５００万円を用意して銀行に
　返す必要があります。


　その５００万円のお金が用意できなければ売れないのです。
　また、「売った後どうするのか？」という問題もあります。
　

　「来年以降の住宅ローンの支払いが不安でマンションを売りたい」
　以前そんな相談をお受けしたことがあります。


　相談されてきた方は、「売って賃貸に代わりたい」と言われました。
　しかし私が厳密に「お金」の部分を計算して、キャッシュフローを明らかに
　すると

　
　「売って引っ越したほうが、キャッシュアウト（現金の支出）が大きい」
　ということが分かったのです。


　『ラクになりたくて、売って賃貸に代わったら余計に大変になった』と
　なるところだったのです。
　（ちなみに、このとき私以外の不動産屋さんには『売れ売れ』と言われた
　そうです・・・・・）


　もしこの方は売ってしまってたら・・・・あとが大変でしたね。


　また「買い替えたい」という方でも、その方の年齢や収入。自己資金の有無。
　そして『将来のライフプラン』をよく考えたうえで売ることを考えないと


　「売らなきゃよかった」ということになるのです。
　

　そういう意味でも、売る前には「お金の問題」をはじめ、多角的に見て
　「売るべきか？」
　「売れるのか？」
　ということは厳しい目でチェックしたうえで動かないとトラブルになります。


　『よくよく考えたら売らないほうがよかった・・・・』
　という状態であってもそれが契約後であれば、

　
　最低でも「受領した手付金の倍返し」または「損害賠償」の可能性が十分にあります。
　契約してから「やっぱ売りませんわ～」というのは完全に売主の勝手ですからね。


　「不動産屋さんが売れって言ったから・・・・」は買主さんには通用しません。
　買主さんに損害賠償または手付金を倍返しした後、不動産屋さんと「争う」
　ことになりますね。

　
　でも、いくら不動産屋さんのアドバイスがあっても「売主が決断したこと」です。
　不動産屋さんと争っても厳しい結果がまっていることでしょう。


　そうならない為にも、まず大切なことは
　「売るべきか？」
　「売れるのか？」
　をしっかりチェックしたうえで売却をスタートさせることなのです。


　そういうときの正しいアドバイスとして私の無料相談等を利用してくださいね。


　次回は「不動産屋さんに売却を依頼するポイント」についてお話します。





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【将来家を売るために『今からできること』】
　
　
　１年後、３年後、５年後。
　もしかしたら１０年後かも知れませんがマンションを売る可能性があるのなら
　「今からできること」はなんでしょう？


　著書のなかでも「チラシは集めておきましょう」と売るときの相場観を養う
　話を書いています。
　確かにこれも大事なのですが、もう一つ大切な『今からできること』があるのです。


　それは「お金を貯めること」です。


　「なんで『売る』のに『お金を貯める』必要があるのだ」
　と言われそうですね。


　でもこれは非常に大切なことです。
　なぜなら「マンションを売るにもお金が掛る」ということです。

　
　例えば２０００万円でマンションを売った場合、諸費用として
　・仲介手数料　　６９３，０００円
　・契約書印紙　　　１５，０００円
　・司法書士費用　約５０，０００円（地方により異なります）
　合計すると７５８，０００円もの諸費用が掛かるのです。


　「売ってお金が入るのだから、そこから払えばいいんじゃないの？」
　確かに売却して受領したお金から支払えばいいです。


　しかし、「掛るお金」は諸費用だけではありません。
　もう一つの「掛るお金」、それは『住宅ローンの残債務』です。


　マンションを売る場合、売却時にそのマンションを買うときに利用した住宅ローン
　を一括で返済する必要があります。


　先ほどの２０００万円でマンションを売った場合、住宅ローンが１８００万円
　残っていたとしましょう。
　そうすると、売却をした場合


　売却できた価格－諸費用－住宅ローンの一括返済分＝手取り　となります。
　よって　２０００万円－７５．８－１，８００万円＝１２４．４万円
　となります。


　ようするに、住宅ローンの残債務も「諸費用」よ同じように売却時に必要なお金
　なのです。


　でもなぜこれと「お金を貯める」ことが関係するのか？
　それは上記のように「売って黒字になるマンション」の場合は大きな問題には
　なりません。


　しかし、世の中の多くのマンションが
　『売ってしまうと赤字になる』というマンションが多いのです。


　先ほどと同じ２０００万円で売れたマンションを例にしましょう。
　この場合、住宅ローンの残債務が１８００万円だと「黒字」で終わりますが、もし
　住宅ローンの残債務が２０００万円だったとしたら。。。。。


　その場合、２０００万円－７５．８万円－２０００万円となり－７５．８万円と
　なるのです。
　「マンションを売って、さらに７５．８万円を持ち出し」しなければ『売れない』
　という状況になるのです。


　また多くの人が新築でマンションを高く買っています。
　よって２０００万円位でしか売れないマンションの住宅ローンが２５００万円近く
　残っている場合もあるのです。


　そうなればまた先ほどの例に入れて計算すると
　２０００万円－７５．８万円ー２５００万円＝－５７５．８万円


　マンションを売るのであれば「５７５．８万円自己資金で用意してください」
　となるのです。
　まあここまで極端な例は少ないかもすれませんが、住宅ローンの残債務が多く
　あることで、「売るに売れない」という人が多いのです。


　売りたくても売れないのです。
　そうならないためにも、補填できる自己資金を今から少しづつ貯めておくことが
　大切なんですね。


　何年先かは分からないけど、マンションを売る可能性があるのであれば、今から
　しっかり「売るためのお金」を貯めておいてくださいね。


　このお金は「売るとき」に使わなくても買い替え物件の頭金にも使えるわけですから。
　　　

　次回は「売るか、辞めるか」についてお話します。




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【人に貸してあるマンションを売る】
　
　
　今日は「人に貸してあるマンションを売る場合」についてお話します。

　
　そもそも「人に貸しているようなマンションが売れるのか？」という
　ことをよく聞かれるのですが、何の問題もなく売れます。


　いわゆる「収益物件」としての売却となるのです。


　この場合「住宅を売る」のと「人に貸している＝収益物件を売る」
　ということで、当然売り方は変わります。

　
　なぜ売り方が変わるのか？


　それは「マーケット」が違うからです。


　「住宅」としてマンションを売る場合は当然「買主」になるのは
　『そのマンションを買って住む人』です。


　これが「収益マンション」になると、「買主」になるのは
　『そのマンションを買って収益を得ることを目的とする人』となります。


　よって「投資家」が対象となるのです。
　マーケットが全然違うのです。


　通常の住宅としてのマンションを売る場合、買主はマンションのご近所の方
　であることが多いです。
　もちろん例外的に遠方の方が買われる場合もありますが、やはり近所にご両親
　がおられたりと、何らかの関係がある方が買われます。


　ですので、「地域」の不動産屋さんに売却を依頼し、地元を中心に販促活動を
　してもらう必要があるのです。


　ただこれが「収益物件」であれば話は変わります。
　「地元の地主」が収益物件をもって大家さん業をしていることはあります。
　しかし、収益物件を探している買主さんは全国にいるのです。


　例えばいわゆる「ワンルームマンション投資」。
　「ワンルームマンション買いませんか？」という電話が掛ってきたことは
　ありませんか？

　
　これはワンルームマンションを販売している業者が「不動産投資の見込み客」
　のリストをもっているからです。


　そして実際に私のいる神戸のとあるワンルームマンションの話をしますと
　所有者を調べたところ、北は北海道、南は沖縄まで日本全国の方が神戸の
　ワンルームマンションを買っているのです。


　このことから分かるとおり、もしマンションを売るときに「人に貸している
　収益物件」として売る場合は、買主である『収益物件を探している人』は
　住宅のお客さんが「地域」にいるのとは違い『全国』に居ることがわかります。


　よってマーケットが変わるわけですから売却を依頼する不動産屋さんも「住宅」
　と『収益物件』では大きく変わります。
　住宅の場合は地域のことを熟知している不動産屋さんに売却を依頼する必要が
　出てきますが、『収益物件』としてマンションを売却する場合は


　『収益物件の売却を得意とする不動産屋さん』に売却を依頼する必要があるのです。

　
　ただし、どんなマンションであればどんな不動産屋さんがいいのかについては
　「物件の属性」により少しずつ異なります。
　（詳しくは無料電話相談で私に直接相談ください。）
　
　
　『人に貸しているマンションを売る場合は、売るマーケット、売却を依頼する
　不動産屋さんも変わる』
　このことをしっかり知っておいてくださいね。


　次回は「将来家を売るために『今からできること』」についてお話します。



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【『遠くに住まずに置いてあるマンション』を売るときは？　その２】
　

　前回に引き続き「自分の現在の居住地と売りたいマンションが遠い」場合の
　売り方についてです。

　
　売るマンションの近くに親しい人が居ない。
　またご両親なども居ない。
　この場合は管理を任せられる人がいません。


　また住宅に限らず投資用マンションなどの場合も
　「地方の方が東京の投資用マンションを買う」ということはよくある話です。


　売買をするにあたり売却の窓口になる「親しい人」が居ない場合は、
　売却を依頼する不動産屋さんに、細かいことはお願いするほかありません。


　まず物件の管理については、
　・風を通す
　・点検
　などがあります。
　こうした事柄については、不動産屋さんと媒介契約を結ぶ際に「特約事項」に
　記入してもらいましょう。


　しかしこの場合当然不動産屋さんに動いてもらう必要があります。
　業者さんによっては「有料です」というところもあれば「無料です」という
　ところもあると思います。

　
　しっかりと確認しましょう。


　あとは「契約」や「決済」についてです。
　どうしても行くことが出来ない場合以外は、近しい頼める人が居なければ
　行ってください。


　『前回から他人に頼めるなら頼めばいいと書いておいて、なぜ「行ってください」
　という話になるのだ』とお叱りの声が聞こえそうですが、大事なことがあるのです。


　「行けない」のか「行かない」のかです。
　もちろん「行けない」場合はしょうがありません。
　しかし「行かない」ということは避けて欲しいのです。

　
　住宅の場合大抵「契約」と「決済」で買主様と２回会う機会があります。
　どちらかでいいので、出席しておいてほしいのです。


　買主さんと顔を合わせておく、これは極めて重要です。


　物件について売主さんしか気がついてないことや、買主さんが売主さんに
　聞いておきたいこと。
　

　これって結構「潜在的に」あるのです。
　ですから契約や決済の時に「売主さんと買主さんで話が盛り上がった」
　なんてことがあります。


　買主さんも売主さんを目の前にして初めて

　
　「あ、あれ聞いておこう」ということが出てくるのです。
　この逆に話の中で「売主として伝え忘れていたこと」を思い出される方もいます。


　じゃあこのときどんな話をしているかと言うと、マンションの場合であれば
　ご近所さんのこと、や生活環境のことなどです。


　これが一軒家の場合であれば
　「裏の庭の樹が敷地内に伸びてきているけど、裏の人はどんな人ですか？」
　という情報交換が自然と行われるのです。


　この中で、買主さんは売主さんから回答を一つ一つもらえることで、大きな
　安心感ろ信頼感を得ます。

　
　また決済引渡しをするまでのこのタイミングで「問題」が発生しても
　『お互い顔を見ながら』の話なのでスムーズに解決することが可能です。

　
　あなたもこんな経験はありませんか？


　腹の立つことがあって、その人に文句を言おうと思った。
　でも実際に会ってみると、予想してたほど腹が立つこともなかった。


　企業でもクレームがあればどのように対応すればいいか。
　それは「会う」ことなんですね。


　マンションを売却するときは一度でいいですから買主さんとお会いしましょう。
　それが引渡し後のトラブルが大きくならないよう未然に防ぐ秘訣なのです。
　
　
　顔を知っている相手なのか？知らない相手なのか？これは大きな差です。　


　但し、どうしても自分がいけない場合は「まったく関係ない第三者」に委任
　するよりかは近くにいる「兄弟」や「ご両親」に交通費を渡してでも行ってもらい
　ましょう。


　こうした「意外とちょっとしたこと」があなたがマンションを売るときの
　ポイントだったりします。


　次回は同じ遠いところのマンションを売る場合でも
　「人に貸しているマンションを売る場合」についてお話をしますね。


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　【『遠くに住まずに置いてあるマンション』を売るときは？】
　

　売ろうと思っているマンションがある。
　でも既に自分は他のところへ引越している。

　
　よって売ろうと思っても
　・どこに頼めばいいのか？
　・そもそも何をすればいいのか？
　ということでお悩みを持つ方は多くいます。


　先日電話相談をされてきた方がいました。
　お名前はご本人に希望もあって、伏せさせていただきますが、
　仮に「吉川麻美さん」としましょうか。

　
　吉川さんはご主人名義で買ったマンションに家族で住んでいました。
　しかし、ご主人の仕事が海外になり家族で引っ越した。

　
　「まあ、行っても２，３年だから日本の家は置いておこうか」
　というキモチで日本を後にした。


　しかし当初の予定は大幅にずれ、どうやら海外赴任が長引きそう。
　日本の家は空き家のまま置きっぱなし。
　たまに風を通しに二駅離れた両親に見に来てもらっているけど、いつまでも
　こんな状態を続けるわけに行かない。


　ご夫婦で話し合いをした結果
　「このまま置いておいても痛むし、お金がもったいない。売ってしまおうか。」
　となったそうです。


　ただ、ここで困ったことになりました。
　吉川さん夫婦はマンションを売ったことがない。
　ご両親にお願いするにも、何をどうしていいか分からない。
　そんな時インターネットで私のホームページを見つけ、相談をされたのです。


　遠隔地のマンションを売る場合
　・ご自身が日本に戻ってきて売る場合
　もうひとつは
　・だれかに売却することを依頼する場合
　この二つになります。


　例えば頻繁に日本に帰ってきている。
　そんな場合であれば、帰国時に不動産屋さんと相談したり、契約をしたりと
　ご自身で作業をすることも可能です。
　　

　しかし、吉川様がそうだったように年に１度か２度しか帰ってこない。
　そんな場合は自分自身が作業することや細かい確認は難しいです。


　例えば買主さんから「リビングのフローリングのキズなんですけど」と
　お話があったとしてもデジカメで写真は見れますが現場の確認がすぐできません。


　また内覧がある場合でも「じゃあ鍵をエアメールで送りますね」なんてしてると
　買主は当然待ってはくれません。


　では、どうすればいいのか？
　それは、「売却に関することを、誰かに委任すればいい」のです。
　
　
　例えばご両親やご親族に「マンション売却に関する全て（または一部）の作業を委任する」
　とすればいいのです。


　委任をすれば本人がもし日本に戻れなくても契約をしたり決済、すなわち売買代金の
　受領も可能です。


　もちろん「どの範囲まで委任をするか」も決められます。
　例えばマンションの管理、不動産屋さんとの連絡については委任するが、契約行為は
　本人が行うということも当然可能なのです。


　そして一番大事なことは、このような大事なことを「誰に委任するか？」と言うこと。
　やはり大きな財産を動かす行為ですので、安心して任せることが出来る人に委任
　をするべきです。


　そういった意味ではご両親やご兄弟などの肉親がいいでしょうね。
　吉川様の場合は、ご両親に委任をし契約もご両親が行うことになりました。
　

　このように、物件から遠いところに住んでいる場合でもちゃんと売ることは
　できますよ。ご安心くださいね。


　しかし中には「マンションの近くに親しい人がいない・・・」という場合も
　あります。
　委任できる人がいないという場合です。
　次回はそうした場合の売却方法についてお話をしますね。


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【マンションを売却してお得に引越しする方法】
　

　今お住まいのマンションを売却する。
　契約をして引渡しが決まれば当然次に「引越し」というイベントがあります。


　この引越しですが、ほとんどの売主さんが何も考えることなく引越し業者を
　選定します。


　しかし、実はこの引越し。
　意外とお金がかかるものです。
　また業者によって価格の差があります。


　買主さんとの値段交渉で粘っていい条件で売却しても、引越しの費用については
　ちゃんと調べなかったので高くついてしまった・・・・・。


　これでは本末転倒です。
　３万円高くマンションを売るのも、３万円引越し代を安くするのも同じ３万円です。
　特に不動産の売買の時には扱う金額が大きくなるので、比較すれば小額となる
　引越し代はまさに「ざる」状態です。


　今日はマンション売却のちょっと番外編になってしまいますが、この引越し代を
　安く上げるための引越し屋さんに伝える


　３つ「魔法のキーワード」をお話しましょう。


　■「合い見積もりを取っています。」


　引越しの見積もりには一社だけでなく３社くらいで合い見積もりを取りましょう。
　なお、その際には引越し屋さんにはあえて「合い見積もりを取っている」と伝えます。


　あえてこれを言うことで、ライバルが居ることを相手に伝えるます。
　　　

　■「いつが安いですか？安い日に合わせます」、
　
　
　もし時間的な余裕があるのであればこう伝えましょう。
　引越し屋さんは「忙しい時」と「暇な時」があります。
　

　当然引越し屋さんの忙しい時期にお願いすれば高くなりますが、暇な時（曜日等）で
　あれば「トラックを休ませておくのももったいない」ということで比較的安い金額で
　引越しをしてくれます。


　「自分の都合ではなく、引越し屋さんの都合に合わせますよ、だから安くしてね。」
　というスタンスで話をしましょう。


　■「ちょっと教えて欲しいのですが・・・・」
　

　細かい話ですが、ダンボール代や引越し後のダンボールの引き取り。
　ダンボールが足らないときに追加しても料金が発生しないか等を詳しく聞きましょう。


　また移動した際に家具などが壊れた場合、紛失物があった場合等の「事故」は
　どのように対応してくれるのかもしっかり聞いておきましょう。


　↑以上、３つを引越し屋さんに聞きましょう。


　そして約１５年前ぐらいになりますが、引越しのアルバイトもしたこともある
　私の経験を交えて引越し当日のアドバイスします。


　まず引越し当日のことですが、約束の時間までに「やっておくべきこと」は
　ちゃんとしておいてください。


　すべてお任せの場合はいいですが、依頼者がダンボール詰めもする場合は時間厳守です。
　　
　
　バイトしているとき、約束の時間に現場にいくと「何にも手付かず」の状態で
　おられたお客様がいました。
　こうなるともう引越し屋さんは大変。
　時間も掛かるし、労力も掛る、また人の家だけに勝手に触れずストレスも溜まる。


　結果時間も体力も失った引越し屋さんは「雑な仕事」しかできなくなります。
　また「ちゃんと準備しておけよな～」と思うものです。
　
　
　まず依頼者としてしっかりやるべきことは引越し屋さんが来るまでにしておきましょう。


　あとは１０時と１５時のお茶（缶ジュースやコーヒー）ですね。
　これは絶対出しましょう。


　働いていた私だから言いますが、これはやっぱりうれしいものです。
　特に夏場はペットボトルのジュースを用意しましょう、めっちゃ喉渇いてますので（笑


　最後に「ご祝儀」ですね。
　金額ですが作業する方一人当たり１０００－２０００円位が相場です。
　悪い業者だとリーダーの人に渡すと、その人がまとめてポケットに入れてしまうことが
　あります。
　
　
　そうならないように、最後の挨拶の時に一人分ずつポチ袋に入れて皆の前でリーダーに
　まとめて渡すといいでしょう。


　このご祝儀は１０００円でももらったほうは凄くうれしいものです。
　しっかり値引きをしたら、ご祝儀という形で「ありがとう」を引越し屋さんに
　お返ししましょうね。


　さて、次回はまたマンション売却のお話に戻りますね。
　内容は「遠隔地のマンションを売る場合」についてお話します。


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【売出価格の安いマンションが売れない場合の注意点】
　
　
　もしあなたが売却しようとしているマンションの売出価格が
　１，０００万円以下であれば、今日のお話はしっかり知っておいてくださいね。


　先日電話相談をいただいた神奈川県のＯさま。
　今売り出しているマンションが半年以上売れずに困っておられました。


　くわしく話を聞いてみると、売却価格が５８０万円。
　売れない理由は競合の多さと築の古さです。


　また最近売却を依頼している不動産屋さんからの報告も無いとのことです。

　
　「どうすればいいのでしょう。。。。」とＯさま。
　不動産屋さんの売却活動も動きがあまりないということでしたので


　「売却当初はどうでしたか？」とお聞きしましたところ、当初はチラシを
　撒いたりもしてくれていたようです。
　しかしだんだんと動きが悪くなってきた。


　不動産屋さんが「お金を掛けて広告をしてくれてない」とのことでした。
　しかしこれについては私も同業者としてその不動産屋さんの気持ちも分かります。


　なぜ、不動産屋さんはお金を掛けた広告をしてくれなくなったのか？
　理由はカンタン、赤字になるからです。


　不動産屋さんはお客さんからマンションの売却依頼を受けます。
　そして売却の仲介をすることで「仲介手数料」という報酬をいただきます。


　この仲介手数料ですが、上限価格が法律できまっています。
　それが「成約価格」×３．１５％＋６３，０００円です。


　よって今回Ｏさまのマンションのように５８０万円のマンションであれば
　成約して不動産屋さんが仲介手数料をいただけるのは

　５，８００，０００円×３．１５％＋６３，０００円
　＝２４５，７００円（税込）　
　となります。


　よってこのマンションを売るのに動く担当者の費用や広告費の合計がこの金額を
　越えてしまえば当然赤字になるのです。


　もちろんそう考えればバンバン広告も打てません。
　チラシを撒くと言っても新聞折込でも１枚２．８円くらい掛ります。
　自社でポステイングして経費を抑えても印刷代が掛りますよね。


　また数社合同で出すチラシでもＢ４サイズのチラシの８分の１を広告として
　掲載しても５万円くらいはすぐに掛ります。


　Ｏさんの場合はすでに半年以上販売活動をとある不動産屋さんがしています。
　不動産屋さんとしては、すでにこの半年の活動で掛った費用が仲介手数料を
　越えているような場合は新たに費用を投資できなくなります。


　よって、動きが鈍くなるのです。


　この場合、売主としては非常に困ります。
　ではどのようにこうした状況を改善するべきか？
　２つの方法があります。


　１つは不動産屋さんを変えてしまう。
　非常に不動産屋さんにとってはキツイ状況ですが、売主としても売れないと
　困ります。
　不動産屋さんを変えるか、また専任媒介であるなら一般媒介に切り替えることも
　検討しましょう。


　２つめは広告費を売主が負担する。
　Ｏさんのように５８０万円と決して高額でない不動産であっても、やはり値下を
　するときは数十万単位になります。
　そこでその値下する数十万円のうち一部を広告費に当てます。
　

　例えば５０万円下げるとしたら３０万円値下して、２０万円は広告予算として
　不動産屋さんの売却活動に協力するということです。
　どうせ値段を下げるなら、こうしたお金の使い方もあるのです。


　こうすれば不動産屋さんもよろこんで広告をだしてくれます。
　信頼できる不動産屋さんであれば、このような形でをとることもオススメです。


　価格の安価なマンションを売却するときにはどうしても仲介手数料が安くなります。
　よって不動産屋さんの広告活動に限界がすぐきます。
　売主としてこうした「不動産屋さんの事情」を知っておくことも売却をかしこく
　成功される為のノウハウなのです。

　
　次回はマンション売却とはちょっとはなれますが、「お金」の部分に係わる
　「マンションを売却してお得に引越しする方法」についてお話します。
　値段交渉で数万円結果を変えるのも、引越し代を安くして数万円お得になるのも
　同じ「お金」ですからね～。


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