2009-10-27T13:51:22Z tag:blog.livedoor.jp,2009:ubl_tanaka ubl_tanaka livedoor Blog Copyright (c) 2009, ubl_tanaka 2009-10-27T04:51:16Z 2009-10-27T13:51:16+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2009:ubl_tanaka.52362806

毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 　今日はですね「マンション売却をする理由」これについてお話をしていきたいと 　思います。 　このトピックもですね何度...

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　今日はですね「マンション売却をする理由」これについてお話をしていきたいと
　思います。


　このトピックもですね何度かお話をしています。
　しかし最近電話相談されてくる方の中でもですね、このマンションを売る理由を
　明確にしていなが為に何から始めていいか分からないという方がいるんですね。


　先日こんな相談がありました。
　・新しいマンション買いました。
　・実際にマンションに入ったんだけど、やっぱり子供が小さいから一戸建ての
　　方がいいなあと思われた。
　・一戸建ての土地が売りに出てるのを見て「これが欲しいなあ。だけど、今の
　　マンションどうしよう。」
　

　という事でご相談に来られました。


　そこで私が話をよく聞き、質問してみました。
　「今のマンションが何で一戸建ての方がいいなあと思ったんですか？」と。
　

　すると、「子供が小ちゃくて実は飛び降りたりして、かなり抑えてるんだけど、
　やはり下のフロアの人から足音がするとかそういう事言われるんです」とのこと。
　「子供のそういった伸び伸びとした教育をする中でも一戸建ての方がいいのかなあ」
　という事言われた訳ですね。


　そこで私がまず冷静に判断した事は
　・お金の問題
　・マンションを売る理由の問題
　この２つです。


　まずお金の問題。
　「今のマンション売らないと買えないんじゃないですか？じゃあ、このマンションの
　住宅ローンいくら残ってますか？これを中古で今売って返せますか？」という事を
　判断していきます。


　それとマンションを売る理由です。
　コチラがもっと大事。
　今回このマンションを売るという理由は、金銭的にもう切迫していてすぐに
　売らなくちゃいけないという状況ではなく、できれば一戸建てを買いたいから売りたい。


　あとは、ご近所との関係で足音が心配だからという事で売りたいという話なんですね。
　そこで、その目的、マンションを売る為の目的をしっかり見定めておくと、解決方法
　というのがおのずと見えてくる訳です。


　どういう事かと言うと、まず今回の場合は子供の足音という事です。
　まずは子供がメインで活動する場所って大体決まってる訳ですよ。
　もうマンションの場合は８０％～９０％リビングです。


　このリビングに防音効果の高いマットを敷く等して、下のフロアへあまり音が
　響かないようにする。
　そういうのをするだけで、まず問題は避けられる。
　ご近所とのトラブルは避けられる訳ですね。


　で、これをするのにお金がかかるじゃないかという事なんですけども、じゃあ単純に
　今このマンションを売って住宅ローンが全額返済できないと、何百万も自己資金を
　補填しマイナスが出る可能性が高い訳ですよ。

　
　それであれば、まずは身近な目的である足音の問題を解消しておく。
　それをした上で、じゃあ新しい土地を買いたいなあと。
　ただ、この土地も１つしかない訳じゃない。
　いくつかあるし、将来いくらでも出てくる可能性があるという土地なんですよ。


　「じゃあその土地が欲しいけど、まずこのマンションを売れないと買えないよね」
　って事になりますので、じゃあ防音の方を先にしてしまって音の問題がついたら
　後はじっくり時間をかけて売っていけばいいじゃないかという判断が出来る訳です。


　このようにマンションを売ると思った時に「自分が売る理由」をちゃんと見極めて、
　それを整理した上で進めていかないと、何の為にマンションを売るのか。
　本末転倒になる可能性があります。
　まずはちゃんと整理する。
　マンション売却の理由を整理するって事をして頂きたいと思います。


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マンションの査定のことはコチラ！]]> ubl_tanaka 2009-10-06T04:49:55Z 2009-10-06T13:49:55+09:00 tag:blog.livedoor.jp,2009:ubl_tanaka.52348350

毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 【ホントに売るの？冷静な判断が必要です。】 　今日はですね「マンション売却において冷静に判断をする」という話を 　させ...

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【ホントに売るの？冷静な判断が必要です。】


　今日はですね「マンション売却において冷静に判断をする」という話を
　させて頂きたいと思います。
　最近ですね、電話相談受ける中で多いのが
　「マンション売ろうと思ってるんですけどどうしたらいいでしょうか？」
　という事を相談受けますが、その中でも「もうとりあえず売るんだ」
　という事だけで相談してくる方が多いんですね。


　売るつもりで電話をかけてくるんです。
　けども、よくよく話を聞いてみれば売るよりも持ってる方がいいとかですね。
　そういった事ってあるんですよ。


　どういう事かと言うと、まずあなたがマンションを売ろうと思った時には
　「マンションを何故売らなくちゃいけないのか」という理由があると思うんですね。


　それを達成できないのに売る必要はない訳ですよ。


　どういう事かと言うと、この間のお客さんの場合はですね、マンションを売りたいと。
　売って楽になりたいという話だったんですね。
　住宅ローンの返済とかありますから。


　但し、問題はそのマンションは人に貸しているんです。
　人に貸してるままの状態じゃなかなかいい値段で売れないから、どうにかこの賃借人をを
　追い出して売りたいんですという話だったんですね。


　そしてもう少し話を聞いてみれば売却自体は急いでないという事だったんですよ。


　そこで私は、賃借人さんからもらっている家賃。
　そしてそのマンションを維持管理していく上で必要となる費用。
　これをですねまず総合的に見ました。
　更に、今の入居者を退去させる為に必要な費用。
　
　
　売主さんは、早く今の賃借人を立ち退かせて売ろうと思っていました。
　けれども冷静に判断して計算をしてみると、今はこの賃借人さんに立ち退き料を払うのなら
　売り急がないから借りておいてもらっといて、賃借人が自ら出て行ってから売っても問題もない。
　そしてそのほうが金銭的にその方がメリットが大きかったという事が分かったのです。


　あなたがマンションを売る時は、もう頭で「売ったら全てが楽になる」と
　思ってはいませんでしょうか？


　思ったように売れない可能性もある。
　じゃあ、もしこれが売れなかったらどうなるだろう。
　売れなくてもこんな方法があるんじゃないか。
　お金の事はどうだろうか。
　もし、今売ったらこんだけ費用が必要。
　だけど、将来売ればこれだけの費用ですむ。


　こういった事がですね、かなりあるんですよ。
　それを判断するのは、やはり専門的な知識において冷静に計算をして判断をする。
　これが必要となります。


　あなたの場合はこうやって私のメールを読んで頂いてますからご縁でですね、
　私の電話相談なり申し込んで判断の材料に使っていただければ結構ですよ。


　売るとなった場合に「売る理由」をしっかり見極めて、何故そのマンションを売るのかを
　しっかり把握した上で冷静に判断しないと結果、
　「今売るよりも将来売った方が良かった。なんだったら売らなかった方が良かった。」
　って事もあるということ。
　これを良く知っておいて頂きたいと思います。


　今日はですね「マンションを売る場合に冷静に判断する」についてお話をさせて頂きました。


　次回は「一言に注意する」　
　についてお話させていただきます。



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毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 　皆様がマンションを売ろうと思って不動産屋さんに売却を依頼します。 　そしたら不動産屋さんは広告活動をします。 　この広...

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　皆様がマンションを売ろうと思って不動産屋さんに売却を依頼します。
　そしたら不動産屋さんは広告活動をします。
　この広告活動にかかるお金というのは原則、不動産屋さんが負担します。
　依って、皆様がお金を払って広告をうつ訳じゃない訳ですね。


　ですから、ほんとであれば皆様がお金を払う必要のない物なんですけども、
　これについてお金を出してみませんか？という話です。


　何故かと言うと、例えば皆様が売却に出している３０００万円のマンション。
　なかなか売れないからという事で２８００万円に下げる。
　これはですね、言葉の中で「２００万円下げましょう」と簡単にできることです。


　しかし、１つのチャレンジとして
　「やっぱり２００万円急に下げんのは心許ない」
　「だったら、２９００万円だったらもう１回頑張ってみましょう」
　「ただし、２９００万で売れるように売主として私も広告費少しはお手伝いしますよ」
　ということを不動産屋さんにお伝えする訳ですね。


　そして、不動産屋さんと広告費を協力して一緒に２９００万円になったという事で
　広告をうつという方法があります。


　何故かと言うと、不動産屋さんというのは売却の依頼を受けた物件をどんどん広告
　うちたいのは本音なんですよ。
　だけど、本音とはいえ皆様の売却から依頼を受けて使えるお金というのは基本的には
　手数料だけです。
　手数料の中から費用を捻出していきます。


　勿論、チラシをまいてそれで買主さんが直接見つかれば両方の手数料もらえますから
　不動産屋さんとしては潤う訳ですけども、なかなか最近こう売れない。
　だから不動産屋さんも広告をバンバンバンバンうちにくい訳ですね。


　じゃあ、どうするかと言うと
　「売主として広告費用を少し手伝うのでもっと広告頑張ってまいて下さい」
　という事をお願いする訳です。


　これにかかる費用というのは決して高くになりません。
　不動産のマンションの売却の物件価格を下げる時というのは、何十万、何百万すぐ
　下げますよね。
　それと比べたら数十万円とか、それこそ十数万円で広告うてますので、値段を下げるの
　であれば広告をするのも手なのです。


　売り出し価格をごっそり下げるのではなく、もうちょっと頑張った値段で、但し広告
　は手伝うよというような形でたくさんの方々に皆様のマンションを認知してもらう方法
　、これを考える事はできると思います。


　広告の費用というのはいろいろあるんですけども、ポスティングの場合はですね大体
　２円～３円ぐらいの間ですね。
　そしてですね、新聞折り込みであれば２．８円です。
　あとは印刷費もかかりますけども、仮にですね１枚チラシ作るのに５円かかったとしても
　１０００件まいても５０００円ですよね。

　
　そう思えば決して高いお金じゃないので、ご近所だけでもいいのでまいて欲しいという事
　を不動産屋さんにお願いして、その広告費はですね売主として負担しますよという事で
　少しでもたくさんの方に物件を目にしてもらう。
　そういう機会を作ってもらうのも良い事だと思いますので是非考えて頂きたいと思います。


　今日はですね「売主として広告活動を行う」これについてお話をさせて頂きました。


　次回は「冷静に判断する」　
　についてお話させていただきます。


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毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 　今日はですね「マンションを売却する時に何社の不動産屋さんに売却を 　依頼するのかという事について」話をしていきたいと...

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　今日はですね「マンションを売却する時に何社の不動産屋さんに売却を
　依頼するのかという事について」話をしていきたいと思います。


　まずですね、売り急いでる方、早く売らなくちゃいけない。
　残り期間が３ヶ月ぐらいしかないという方は、最初に１社にお願いするん
　じゃなくて最初から３社ぐらいにお願いして下さい。


　どのようにこの３社を選ぶかと言うと、１社は地元の不動産屋さん。
　小さな不動産屋さんで結構です。
　１社は地元の不動産屋さん。
　もう１社は大手の不動産屋さん。


　そして、もう１社はあなたのマンションに沢山チラシが入ってる不動産屋さん。
　この３社を選んで頂いて、そこに一気に売却のスタートをかけて下さい。

　
　やはりですね、家を売るのはタイミングが重要です。
　逆にですね、「いや、時間的な余裕はあるんですよ」と「すぐに売る必要は
　ないんだけど出来るだけ高く売りたい」こういう方はスタンダードな方法ですね。
　これで売却をして頂きたいと思います。


　どういう事かと言うと、ちょっと復習になりますけども、まずは１社でお願いする。
　そして、駄目であればその後にマンションに沢山入ってるチラシを入れてる不動産屋
　さんを追加して２社で売っていくというような形ね。


　このようにですね、置かれてる状況によってマンションの売り方というのは変わります。
　また、これ以外にも様々な状況ってあると思うんですよね。
　こういった事はなかなか話をするには難しいんですよ。


　ですから、是非ねそういった方はですね気軽にマンション売却の相談を私の方で
　受け付けておりますので、どしどしこちらの方にですね連絡を入れて頂いて、
　予約を入れて頂いて相談をして解決して頂きたいと思います。


　今日はですね「マンションを売る時に何社の不動産屋さんにお願いすればいいのか」を
　『急いで売る場合』と『ゆっくりじっくり売っていく場合』とのお話をさせて頂きました。


　次回は「売主として広告する」　
　についてお話させていただきます。






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毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 【マンションが売れない理由 供給編】 今日はですね「マンションを売却する時の売れない理由の３つめ、供給」 という話...

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【マンションが売れない理由 供給編】


今日はですね「マンションを売却する時の売れない理由の３つめ、供給」
という話をしたいと思います。


マンションを売る時に大きなマンション、特に大規模な何百戸とか戸数のある
マンションの場合は、売りに出そうとした時に他にもたくさんの売りに出して
いる部屋があるという状況が出てきます。


例えば、同じマンションで別の階で売りに出てる物件があるとかですね。
こういった場合ですね、非常に売るのが難しくなります。


何故かと言うと、１番の理由はもう単純に売り物が多いからです。
世の中の売買というのはですね、需要と供給のバランスが上手くいかないと
適正な値段でモノが動かない訳ですね。


要するに、売りたい人が沢山いて買いたい人が一人しかいなかったら当然それは
買い手市場になります。
これがですね、不動産の場合は同じマンションで沢山のマンションが売りに出た
場合って事なんですね。
で、特にマンションというのは個性を出しにくい訳です。


これが一戸建てで同じ町内で何軒か出ている場合は、その一戸建ての間取りとか
外観とかいう事で違いがありますのでそこで差別化が図れます。
しかしことマンションとなりますとほとんど個性がない。
階数が高いとか、向きが東向きなのか南向きなのか。
そういった所でしか差がない訳ですね。


そして、ある一定の範囲のマンションであれば地域的な考えで言うと、どこの部屋を
買っても一緒となります。
となるとですね、買い手さんは何を考えるかと言うと、今売りに出されてる物の中で
『一番良い物を買おう』っていう事になります。


じゃあ、その一番良い物と言うのは何の違いかと言うと、例えば最上階であるとかですね、
バルコニーが広い、リビングが広いとかですね、そういう事が勝負になる訳ですね。
勿論、向きというのも関わってくると思います。


そうなってくると今度は値段の話になってくる訳ですけども、もしマンションを売って
間取り的に向き的に決して良くない、他にもっと良い物がある場合は、絶対同じ価格では
売れません。
ですから、値段を当然下げる必要がある訳ですね。


ただ、もしかすると他の良い部屋があってもあなたの部屋を欲しがるお客さんというのも
あるんですよ。
例えばそのお部屋の隣のお部屋を持っている方。
そのお部屋の近くの部屋を持っててて、ご自分の息子さん夫婦を住まわせたい。
親を住まわせたいというような事で自分の近くに住まわせたい近所の人。
こういった方は欲しがる可能性というのは高いと思います。


ですから、まず他にもたくさん部屋が売りに出されてる場合にまずはやるべき事は


「近所にチラシをまくこと。」
近所に買主さんいないかをよく探して、そしてその次に売りに出して様子を見て、あとは
価格を調整していくこと。
若しくは、売り急ぐ必要がないのであれば、もうちょっと売る時期を待つ。
これは勝ち目がないという物件が安くて良い物件が出てる間はもう売らない。
その安くて良い家が売れてしまってから自分の物件を売りに出すというような事ですね。


供給の多いマンションの場合は戦略的に売っていって頂きたいと思います。


次回は「何件の不動産屋さんに売却を依頼するのか？」
についてお話させていただきます。




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毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 【マンションが売れない理由】 　今日から３回に亘りまして「マンションが売れない理由」これについてお話を 　していきたい...

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【マンションが売れない理由】


　今日から３回に亘りまして「マンションが売れない理由」これについてお話を
　していきたいと思います。


　このテーマはですね以前にも何度かお話した事があるんですけども、やはり
　今売りに出してる人にとっては非常に深刻な話、マンションが売れないという
　のは深刻な話ですので今日はですね。
　今日からというか今日から３回に分けましてですね、この話をしていきたいと思います。


　第１回の今日はですね価格、値段ですよね。
　「マンションの値段」これが理由で売れないという話をしていきたいと思います。


　マンションのですね価格、不動産の価格には市場価格と言うのがあります。
　この市場価格より高いと売れないんですよ。
　これは当たり前の事なんですけども、逆に安い分に関しては売れます。


　その物件がそう欲しくない人でも「そんだけ安いんだったら買っておこうか」って
　いう事になる訳ですよ。
　当然、その人達は買って売却すれば利益が出る。
　転売による利益が得られると思えば、当然そのマンションは売れます。


　ただ皆様がマンションを売る場合には、そういった価格で売る事というのはまず
　ほとんどないと思うんですね。
　普通の値段で売りたいという事で売り始めると思います。


　売れないという大きな理由にこの価格というのが関係してくる訳ですね。
　じゃあ、自分のマンションが価格で売れてないというのをどうやって見極めるか。
　これが大切な訳です。


　その方法は、不動産屋さんから問い合わせがあるかどうかです。
　例えば、皆様がＡという不動産屋さんに売却を依頼している。
　その物件をインターネット上の業者間の広告等出してもらってるけど全然反応はない。


　その場合ですね値段が適正、若しくは少しでも安いなという事であれば不動産屋さんは
　問い合わせをしてきます。
　何故かと言うと、そのご依頼したＡ不動産屋さんが出した情報を見てですね
　「あっ、これなら売れそうだなあ。お客さんいそうだなあ。」と思うと、当然それを
　自分のお客さんに紹介したい。


　Ａ不動産屋さんに電話して「この何とかマンションはまだありますか？」と問い合わせます。
　しかし、これが市場価格からもう外れて高いという事であれば


　「まあ、この物件はいい物件だけど高すぎて商売にならないな」
　と思いますから、不動産屋さんはＡ不動産屋さんに問い合わせをしてきません。
　要するにですね、皆さんの価格がマンションの価格が高すぎれば当然、他の不動産屋さんも
　見向きもしない。
　よって、お客さんも見向きもしないっていう形になる訳ですね。


　ですから、まずは問い合わせがない。
　これはですね、まず価格を見直した方がいいと言うこと。
　まず不動産の場合で売れない第一の理由は価格である。
　そして、その価格が正しいかどうかに関しては自分が売却を依頼した不動産屋さんに対して
　他の不動産屋さんから問い合わせが入ってるか入ってないかを聞く。
　入ってなければ、やはり早めに価格を調整をしておく。


　こういった事をですね心がけて、まず価格というのが大事なんだ。
　売れない理由はまずは価格なんだという事を知って頂きたい。


　もしかしたら不動産屋さんの売り方が悪いという理由もあるかもしれません。
　しかしどういう形であれインターネット上のレインズに出してる場合でなかなか情報がこない、
　問い合わせがこないという場合は価格が間違っているって事が考えられますので、まずそこを
　知って頂きたいと思います。


　次回は「売れない理由　需要」　
　についてお話させていただきます。




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【価格交渉時に同時に話をつけておくこと】


　今日はですね「価格の交渉時に一緒に話をつけておくこと」についてお話します。
　売買契約をする前に、価格交渉が入ってくる事が多いです。


　この価格交渉なんですけども大抵の方は値段だけの話をして
　「じゃあそれでＯＫです」みたいな話になる訳ですね。
　しかし、不動産の売買というのは値段だけじゃありません。


　勿論、物件の価格というのはありますけど、例えば設備。
　これが付いてるのか付いてないのか。
　エアコンは付いてる部屋を売ったけども、買主さんはいらないと言っている。
　そしたら当然、取り外す事が必要になってきますよね、売主さんとしては。


　網戸がちょっと破れている。
　「これは直して下さいよ」と買主さんが言うかもしれない。
　そしたら当然ですね、値段と言うのはそこで変わってきますよね。
　費用かかる訳ですから。


　このようにマンションを売る場合、不動産全般に言える事なんですけども
　単純に物件の価格を先に決めては駄目なんですよ。
　まずは今、物件がどういった状態で、それをどのような状態で買主に引き渡す
　のかをまず決めて、その状況の中で価格を「じゃあいくらにしましょうか」
　という設定をしなくてはいけません。


　以前ですね、こんな相談を頂いた事があります。
　「マンションを売る契約はもう目の前、明日になっている。しかし、今となって
　そのマンションをクリーニングをして買主に引き渡すのか買主がクリーニングを
　するのか。この負担をどうするかという事で、その話をつけてないままに明日契約
　なんですけど大丈夫でしょうか？」というご相談を受けた事があります。


　これはですね、はっきり言って仲介業者である不動産屋さんの落ち度なんです。
　このようにこの物件に対して引渡しの条件の中で売主・買主の負担。
　こういう事もちゃんと先に決めて、それからそれを基に価格を決めていく。

　
　ですから、価格交渉をする時には同時に「今のマンションをどのような状態で
　引き渡すのか」もしっかり交渉して、そしてですねお互い納得のいく売買契約
　に進めていくということ。
　お互い納得いく価格にしていくことを心がけて頂きたいと思います。


　次回は「売れない理由」　
　についてお話させていただきます。



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毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 【買主さんの心理】 　今日はですね「買主さんが価格交渉してくる理由」「買主さんの心理」 　これについてお話を...

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【買主さんの心理】


　今日はですね「買主さんが価格交渉してくる理由」「買主さんの心理」
　これについてお話をしていきたいと思います。


　前回「売りに出した時、価格交渉がきた時のその交渉方法」について話を
　しました。その中で


　「何故、この買主さんというのは売主さんに対して値段の交渉をしてくるのか」


　この心理をですね是非、知っといて頂きたいと思います。
　これはですね、実は単純な所がありまして、前回話しましたが、「売りたい値段」
　というので売主さんが価格を決めて売りに出しますよね。
　で、これに対して買主さんが買いたい値段で交渉に入ってくると。


　ただこの買いたい値段というのは、日本の場合はあくまでも売主さんが出してる
　価格に対しての交渉なんですよ。
　これがですね海外の場合であれば、買主さんとして考える価格で出してきますので
　大きくこの価格交渉の金額のかえりがある事が大きい訳ですね。


　じゃあ、何故この交渉をしてくるのかと言うと、買主さんというのは自分がやっと
　見つけた気に入ったマンション、若しくは不動産を今買おうとしてる訳ですね。


　ただ、この買い物というのはスーパーで野菜１つ買うわけとは違う訳です。
　何千万円もする物を買って、住宅ローンで何年ものローンを払い続けていくと。
　そういう商品を今買おうとしてる訳ですね。


　その場合に、これを買おうという時に自分を納得させないと買えないんですよ。
　何故なら先程言った通り大きな金額ですから、これが納得出来ない訳ですね。
　じゃあ、どのようにして自分がこの物件を買うんだという気持ちを


　「正当化」させるのかという事、それが値下げなんですよ。
　価格交渉って事なんですよ。


　この物件が欲しい。
　でも、あと今この値段で定価で買うと損するかもしれない。
　だから、少しでも値段が下げれたら自分は納得して買えるんだろうなあって事で
　価格交渉してくるんですね。


　ですから、売主さんとして知っといて頂きたいのは、買主さんは価格交渉して
　きた時に「その値段まで下がらないと買わない」って事は住宅の場合はまず
　ほとんどないです。


　だって、その家が欲しいんですよ。


　だけど、自分を正当化する為に価格交渉してくる訳です。
　ですから、どこまで買主さんに歩み寄るかという時に、その買主さんの心理を
　知っといて欲しいんです。
　すると、それは１０万円、２０万円、売主さんとして高く売れるポイントに
　なってくる訳ですね。


　価格交渉してくる買主さんはもう既にその家が欲しい。
　だけど、欲しいけど自分の判断を正当化する為に価格交渉してきているという
　事をよく知っといて頂いた上で売主さんとして価格交渉に臨んで頂きたい。


　これを知っといて頂きたいと思います。


　次回は「価格交渉時に同時に話をつけておくこと」　
　についてお話させていただきます。


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毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 【価格交渉のポイント】 　今日はですね「価格交渉のポイント」について話をしていきたいと思います。 　あな...

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【価格交渉のポイント】


　今日はですね「価格交渉のポイント」について話をしていきたいと思います。


　あなたがマンションを売りに出しまして、いよいよ長い時間
　かかった上で買主さんが現れた。


　その場合に、例えば皆様が２８００万円でマンションを売りに出していて、
　買主さんが「じゃあ２８００万円で買いますよ」という事になれば、これは
　バンザイという事で交渉なしに


　「じゃあ宜しくお願いします」
　という事で契約に進んでいく訳ですね。


　しかし、ほとんどの場合は２８００万で売りに出していたらですね
　「２７００万円になりませんか？」とかですね、そういう数字が出てくる訳ですよ。
　要するに、交渉ですよね。


　何故ですね、まずこういった交渉が行われるかという事なんですけども、当然
　売主さんが出してる値段というのは『売りたい値段』です。
　そこに買主さんとすれば買いたい値段を当ててくると。


　ただこれがですね、日本が世界と違う所は、あくまでも日本人の買主さんというのは
　『売ってる値段を参考にして買いたい値段を出して』きます。


　これが逆に海外ですと、２８００万で売りに出していても
　「ヘイベイビー！寝言はスリープして言いな」
　「youこのマンションを２０００万円だぜ」
　という事で２０００万円の購入申込書を出してくるなんて事はざらにあります。
　買主として価値を見定めているのです。


　ちょっと脱線しましたが、じゃあどこでこの価格の交渉の着地点を見つけるかと
　いう事で交渉になってくる訳です。
　この時にですね売主さんから

　「じゃあ、２７００万円で欲しいのであれば間をとって２７５０万円になりませんか？」
　という回答を出してもいいです。
　ただ、この場合は売主さんが出した回答というのが、もう決定価格になっていきますの
　で買主さんとすればですね


　「ああ、じゃあそこまでは値段が下げれるんだな」
　って事やっぱり思っちゃう訳ですね。


　じゃあどういった風に交渉していくかというとですね、一番良いのは


　「買主さん、もうちょっと高く買ってくれませんか？」
　という事を素直に伝える事です。


　これを伝える事によって買主さんは


　「自分が２７００万円出してるけども、もうちょっと出せるかなあ」
　っていう部分を計算して出してきます。　


　それに対してですね、いい条件が出てくればＹＥＳと言えばいいし、あまり上がらな
　かったって事になれば、その価格を参考にこちらの値段を言う。

　
　どういう事かと言うと、最初に２８００万で売りに出していた。
　２７００万円で欲しいという条件が出てきた。
　それに対して、売主さんとして「いやー、もうちょっと頑張ってくれませんか？」と言った所、
　買主さんから２７３０万円という数字が出てきた。


　そして、最後はそれに対して「分かりました。じゃあ、私も２７３０万正直厳しいんですよ。
　最後に２７６０万円になりませんか？」と「ここまできてくれたら、もう売りますので」と
　いう風に最後の最後で１つ数字を売主さんから投げるという方法ですね。


　これが非常にスムーズに売買の交渉を有利に進める方法ですので、覚えておいてください。
　今日はですね「価格交渉のポイント」これについてお話をさせて頂きました。

　
　次回は「買主の心理状態を知る」
　についてお話させていただきます。



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毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 　今日はですねマンションを売った方、または売ろうとしている方に話をよく 　聞くのですが、「不動産屋さんに不信感を...

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　今日はですねマンションを売った方、または売ろうとしている方に話をよく
　聞くのですが、「不動産屋さんに不信感を感じた瞬間」これについてお話をします。


　いろんな不動産屋さんがいまして、中には「いい不動産屋さん」もいればですね
　残念ながら「意識の低い不動産屋さん」もいる。
　マンションを家を売る時に、売却を依頼した不動産屋さんに


　「ええっ」と思った、不信感を感じた瞬間


　っていうのがある訳です。
　勿論ですね、こういう事を感じずに最後まで売却が進めばいい訳ですけども、
　こういった不信感を感じた瞬間にやはり売主さんは不安になり、そしてですね


　「不動産屋さんを代えようかな」と考える。
　またその不動産屋さんからの「適切な意見」さえもですね信用が出来なくなってくる。
　こういった悪循環に陥る訳ですね。


　じゃあ、どのようにしてそういった感じ、不信感を感じる瞬間が多いのか。
　これについてですね今日はいくつか話をしたいと思います。


　まずですね、一番多かったのが不動産屋さんから何の連絡もないという事です。
　あなたが売却を依頼しているのにも係わらず、全然その状況が掴めない、
　把握できない、連絡がない、一体全体うちの家はどうなってるのかって事がですね、
　やっぱり不安になり、そして不信に繋がるって事なんですね。


　次に多かったのが説明がない。
　これはですね、売却を依頼して報告がないというのに近いんですけども物事、売却の物事
　が進んでいく上での正確な情報提供が少ないって事ですね。


　売主さんとしては今までやった事がないマンション売却をするのですから当然不安。
　その不安があるからこそいろんな情報を知っておきたい。


　この気持ちが分からずに、不動産屋さんは何度も売却やってますので「慣れていること」
　「知ってる事」ですから事細かく説明する必要ないと思ってるのかもしれません。


　けれど売主であるあなたを含め一般の方はですね、当然分からない事だらけ。
　故に、不動産屋さんからのいろんな連絡・報告がないって事が不安になる訳ですね。


　そして、３つめが「私を信用してもらって結構です」「私に任せてくれればいいですから」
　という事だけを言ってくる不動産屋さんっていうのがありました。


　これはですね先日、実際に私の電話の相談があったんですけども、ある不動産屋さんに売却
　の依頼をしてて契約内容にちょっと不安な部分があったと。


　それに対して不動産屋さんに説明を求めた所、「大丈夫です。私を信用して下さい。」と
　だけ不動産屋さんから返事があったって事なんですね。
　こういう事言われてもですね「じゃあその信用して下さいって事なら何か書類で書いてよ」
　って事を不動産屋さんに言っても、その不動産屋さんは


　「そんな事は紙で出す事は出来ませんけど、私を信用して下さい」

　
　とだけ言ったそうなんですね。
　当然、これでは信用できないですし、契約内容にも納得できない。
　よって私のところに相談となったのです。


　今日３つ話したような内容の感じを売主さんに対して感じさせる不動産屋さんというのは、
　やはり優れた不動産屋さんとは言えません。
　そしてこれは不動産屋さんを代える大きなキッカケになると思います。


　マンションを売る上でこのような不動産屋さんに対する不信感を感じた時点で不動産屋さん
　代えていくって事を考えること。
　これは非常に大事な事なので知って頂きたいと思います。


　今日はですね「マンションを売る方が不動産屋さんに不信感を感じる瞬間」について話を
　させて頂きました。

　
　次回は「価格交渉のポイント」
　についてお話させていただきます。



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毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 【家を売る時には、その家を買った時の資料がいるのか】 　今日はですね「家を売る時には、その家を買った時の資料...

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【家を売る時には、その家を買った時の資料がいるのか】


　今日はですね「家を売る時には、その家を買った時の資料がいるのかどうか」
　これについて話をしていきたいと思います。


　まずですね、答えから言いますと直接的な部分ではその資料はいりません。
　無くても大丈夫です。
　ですから、買った時の契約書とかが無くても売る事はできます。


　但し、問題となるのは、その家を売り終わる後の税金の問題です。
　と言いますのは、あなたが家を売って、その家が売った事による利益が出た
　場合は、その利益に対して税金がかかってきます。


　ただですね、住宅を売った場合にはある一定のクリアすべきポイントがありますが
　３０００万円の特別控除というのがあります。
　よって利益が３０００万円以上出ない限りは売った利益に対して税金はかかりません。

　
　ただ問題になるのは、じゃあその「利益はどうやって計算されるのか」っていう事なんですね。
　利益とは「売った値段－買った値段」なんですよ。


　当然ですね、この売った値段っていう中にはですね仲介手数料とかの諸費用ありますよね。
　これは勿論、引く事ができます。
　買った時の費用も引く事ができます。
　それで差っ引いて利益が出た場合、その利益にかかってくる訳ですけども、じゃあ買った原価
　はいくらなのかという計算が必要になる訳です。


　この時に買った原価を証明する物は売買契約書、若しくは領収書でしか証明ができません。
　もしこの証明ができる資料がなければ家の原価はなんと５％しか見てくれません。


　例えば、昔買ったマンションが４０００万円で売れたと。
　だけど、この家を買った時は５０００万円で買ったんだという事で、当然４０００万で
　売れても１０００万円の赤字だから利益は出ない。


　よって、税金がかからないという計算になる訳です。
　しかし、じゃあその家を５０００万円で買ったという証拠を出してよという事を税務所さんに
　言われた場合に「えっ、契約書も領収書も無くなったよ」って事であれば、その原価は売った
　値段の５％しか見てくれません。

　ということは、４０００万円の５％＝２００万円しか原価が見てくれなくなります。
　４０００万円から諸費用を引きますけども単純な計算で４０００万から２００万引いて３８００万円。
　で、住宅売却の特別控除のマイナス３０００万を使ったとしても


　「あなた８００万利益出てるでしょ」って事になります。
　

　「何を言うんだ。私はこれを５０００万円で買ってんだから８００万の利益出る訳ないじゃないか」
　と言った所で、それを証明する書類が無ければやはり５％しか原価を見てくれない訳ですね。
　
　
　そういった意味でも家を買った資料というのは必ず置いておいて頂くって事が大事なってくるのです。

　
　次回は「不動産屋さんに不信感を覚えた事例」
　についてお話させていただきます。



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毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 【必要な書類をいかにまとめておくか】 　 　今日はですね「マンション売却をする上で必要な書類をいかにまとめてお...

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【必要な書類をいかにまとめておくか】

　
　今日はですね「マンション売却をする上で必要な書類をいかにまとめておくか」
　これについてお話をしていきたいと思います。


　マンションを売却するという事で沢山の資料が出てきます。
　例えばですね、費用の明細であるとか売買契約書。
　また重要事項説明書とかですね。
　あと、いろんな計算書、諸費用明細。


　あとはですね売るマンションを買った時の資料、こういった物も必要になります。
　で、こういった物をですね、あちこちバラバラに置いておくと非常に困る訳です。


　何故かと言うとマンションを売った時はですね、申告をする必要がある訳ですね。
　その時にあちこちに資料をバラバラにしておくとまとめるのが大変なんですよ。

　
　あとですね、やはり自分が売買をしていった中でどういう風にお金が動いたのか。
　どういったやり取りがあったのかっていう事をやっぱり記録にしておく事って非常に
　大事なんですね。


　そういった意味で売買に関わる資料は必ず一か所にまとめておく。
　これをお勧めしたいと思います。


　じゃあ、どういう風にまとめていくかなんですけども、大手の不動産屋さんに頼んだ
　場合はですね、バインダーみたいなのをくれますから、そこに入れていくって事も
　出来ます。


　ただそのバインダーに入りきらない場合もあります。
　その場合一番簡単なのは百円均一に行きましてですね、クリアファイルがあります。


　中を開けるとビニールの袋が沢山付いてまして、そこに書類をどんどん入れていけます。
　こういったクリアファイルのフォルダーをですね買ってきて下さい。


　その分かる見える所にですねマンション名と部屋番を書いて資料という事で、そこに
　どんどん売買に関わる資料を入れてく訳です。
　まず最初に入れておきたい事は今回このマンションを売却するにあたって関係している
　人の連絡先ですよね。


　これを必ず最初に入れておきましょう。


　例えば、売却を依頼した不動産屋さん、話が進んでいけば決済をする時の司法書士さん。
　買主さんから名刺を頂いておけば買主さんの名刺、または連絡先。
　こういった物を最初に入れておきます。


　そっから後は時間軸に合わせて入れてく方がいいと思います。
　売りに出したら、まず売りに出した時の不動産屋さんが作ってくれたチラシ。
　で、媒介の契約書。
　そして次にはですね実際に買主さんが見つかった時の購入申込書。
　そして、次には重要事項説明書の控え、売買契約書、そして費用明細とそれに関わる領収書
　という形でですね。


　こういう風に時間軸で分けて置いておくと非常に整理が出来ます。
　このファイル一つで売買に関する書類が全て揃っているというような状態にしておくのが
　理想だと思います。
　売買に関わる書類、非常に多いです。
　それを繁雑に扱うと将来自分がこの将来、申告する時とかにも大変になりますので、
　必ず不動産売買の資料は一か所にまとめておく。
　これを心がけていただきたいと思います。

　
　次回は「家を売る時には、その家を買った時の資料がいるのかどうか」
　についてお話させていただきます。





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毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 　【不動産屋さん選びで迷った時の解決方法】 　 　マンションを売るために不動産屋さんを選ぶ訳ですけども、いろ...

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　【不動産屋さん選びで迷った時の解決方法】

　
　マンションを売るために不動産屋さんを選ぶ訳ですけども、いろんな不動産屋さんに
　声をかけて探しますよね。

　
　そして、どの不動産屋さんに依頼しようかなと考える訳ですね。
　当然ですね、一般媒介という形で数社にお願いする事も出来ますけども、まずは
　最初は私は専任媒介でお願いする方がいいと思います。


　じゃあ専任で媒介契約をするのであれば、最終的にどうやって不動産屋さん
　１人を絞ればいいのかって事に悩まれる訳です。


　中にはですね担当者の方はこの人がいい。
　だけど、会社の規模とか広告の力とかでこちらのＢという不動産屋さんがいい。
　でも、Ａという不動産屋さんもまじめにやってくれてるからなあって事で悩む訳ですね。


　最終的にはどのようにすればいいのか。
　例えばＡという人格的に優れている不動産屋さんにお願いをして、でもＢという
　不動産屋さんは会社の規模が大きい。


　Ａ不動産屋さんだけに頼むのはちょっと不安だと思うかもしれませんが、それは別
　に将来Ｂという不動産屋さんにまたお願いしてもいい訳ですよ。
　例えばこういう事ですね。
　

　Ａ不動産屋さんに３か月お願いする。
　売れなかったら、次Ｂ不動産屋さんにお願いするっていう形です。


　若しくは、Ａ不動産屋さんにお願いしといて３か月売れなかったらＢ不動産屋さんにも
　お願いして一般媒介に切り替える。
　これは出来る事なんですね。


　ですから、あなたは一人を選ばなくちゃいけないっていう風に思ってしまう
　かもしれませんが、将来的にはその候補から外れた不動産屋さんにまたお願いする
　かもしれない訳ですよ。


　ですから、そういった事も考えて断る場合でも


　「今回はちょっと別の不動産屋さんにお願いしますけども３カ月経って結果が出なかったら
　お宅にお願いしますので宜しくお願いしますね」って事で断ればいい訳ですね。


　じゃあその２つに１つどちらを選ぶかって事なんですけどもポイントが１つあります。
　それは、『話がしやすい不動産屋さん、何でも言える不動産屋さん』にお願いする事です。


　マンションを売却するという事はいろんな問題が出てきます。
　その度に不動産屋さんにいろんな相談をしていきます。


　だけど、その相談をする不動産屋さんが話がしにくい不動産屋さんだと自分の本音で喋れない。
　依って、結局売れた時も「ああ言いたかったのに、こういう風にしたかったのに」って事が
　胸に残る訳ですね。
　

　そうならない為にも、どの不動産屋さんにお願いしようか迷ったら最後は
　『話がしやすい担当者を選ぶ事』です。
　ぜひ参考にしてくださいね。


　次回は「売却に係わる資料のまとめ方」についてお話させていただきます。




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毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 　【売却を依頼する不動産屋さんの増やし方】 　今日はですね、売りに出している家がなかなか売れない。 　依って...

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　【売却を依頼する不動産屋さんの増やし方】


　今日はですね、売りに出している家がなかなか売れない。
　依って、不動産屋さんを代える。
　または不動産屋さん増やすという事で、どのように不動産屋さんを増やして
　いけばいいのか。代えていけばいいのか。
　これについてお話をしていきたいと思います。


　不動産屋さんを代えると言ってもですね、なかなか一般の方はすっと動く事が
　出来ないんですね。
　と言うのは、今までお願いしていた不動産屋さんに悪いとかですね。


　いろんな理由があると思うんですけども、一番まず最初に言っておきたい事は
　不動産屋さんを代えるのか、不動産屋さんを増やすのか、このどちらかを選択して
　頂きたいと思います。


　どういう事かと言いますと、今お願いしている不動産屋さんが非常に親身で親切に
　動いてくれる。
　だけど、なかなか売れずに困っているのか。


　今の不動産屋さんには、もう信頼がおけない。
　だから、不動産屋さんを代えたいと思ってるのか、どちらかと思うんですね。


　もしも、これが不動産屋さんを信頼していて良い不動産屋さんなんだけどという場合
　であれば、他の不動産屋さんを増やすという選択をすればいいと思います。


　ただ、今の不動産屋さんに不信感がある場合は、不動産屋さんを代えてしまうという
　選択をする方がいい。
　ですから、まずは皆様は不動産屋さんを代えるのか、それか増やすのか、まずこれを
　どちらにするかをしっかりと選択をして頂きたいと思います。


　そして、不動産屋さんを代える場合は、まずどんな不動産屋さんに次にお願いするのか
　を選ばなくてはいけません。
　例えば、今までお願いしていたとこが町の小さな不動産屋さんであれば、今度は
　ちょっと大手にお願いしてみる。


　要するに今までとマーケットや売却の手法が違う所にお願いするって事ですね。
　不動産屋さんを増やす場合も一緒で、今小さな不動産屋さんにお願いしているので
　あれば、ちょっとお客さんの違う層の大きな不動産屋さんにも平行してお願いする
　という風にする。


　そうする事によってですね、販路が広がっていくって事になる訳ですね。


　ですから、不動産屋さんを増やす場合であっても今、大手に頼んでるのであれば、
　また新しく大手に頼むという事はあまりお勧め出来ません。
　それであれば、今大手にお願いをしながら、今度は町の不動産屋さんにお願いする。
　そういう事で販路を増やしていくって事が良い訳ですね。


　ですから、まとめに入りますけども皆様が不動産屋さんを代える、不動産屋さんを
　増やすという場合はですね、まずは不動産屋さんを代えるのか増やすのかを決めて、
　今度は今お願いしてる不動産屋さんとはちょっと違った不動産屋さんにお願いする。


　今、小さな不動産屋さんにお願いしてるのであれば大きな不動産屋さん、大きな
　不動産屋さんにお願いしているのであれば小さな不動産屋さんにお願いして販路を
　増やしていく。


　まずはこのようにして頂きたいと思います。


　次回は「不動産屋さん選びで迷った時の解決方法」についてお話させていただきます。



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毎週２回、マンション売却に役立つノウハウがメルマガで無料で読めます。 今なら３大特典も無料で手に入ります。 メールマガジン登録はコチラ！ 　【スケジュールの決め方】 　今日はですね「マンションを売る時のスケジュールの決め方」これについて 　お話をして...

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　【スケジュールの決め方】


　今日はですね「マンションを売る時のスケジュールの決め方」これについて
　お話をしていきたいと思います。


　マンションを売る場合のスケジュールというのは、例えば何月までにこの
　マンションを売りたいっていう事を決める訳ですね。
　そして、そこから今の時間まで逆算してどのように売っていくかを考える事です。


　例えばですね、１５００万円までで売りたい。
　期限は６カ月あるという場合であれば、例えば最初の２カ月は少し高めに出してみる。
　次の１カ月は少し値段を下げて出してみる。
　この３ヶ月間で売らなければ次の時には不動産屋さんを増やしてみる。
　そして、最後にもう１回値段を下げてみる。


　このようにですね、段階的に市場の状況を見ながら値段を下げていく事や不動産屋さん
　を例えば増やしていく。
　こういった事を最初に決めておく事は極めて大事です。
　と言うのはですね、大抵の方がこういったスケジュールを考えずにマンションの売却
　のスタートを始めます。


　するとどうなるかと言うと「えっ、もう値段を下げるの？」「もう２カ月経ってるけど
　売れないけどどうしたらいいだろうか」「不動産屋さんをいつ増やせばいんだろうか」
　「今の不動産屋さん断ってもいいのかなあ」こういった事に頭を悩ませる訳ですね。


　こうやって頭を悩ませまして売却をしていくというのは非常に不幸な話です。
　そうではなくて、もう最初から売る為にどういったスケジュールで動いていくのか。
　自分はどういった時間軸で動いていくのかをある程度、決めておく必要があります。


　ただですね、売却をするっていう事は当然そこに買い手さん達がいる市場があっての
　話になります。
　ですから、１回スケジュールを決めて売りに出して市場の様子を見ながら、あとは
　調整をしていく作業は当然必要となります。


　例えば、売りに出したけども全然反応がない。
　全くもって反応がないって事であればですね、早めに値段の調整をしたりですね、
　売り方の調整をしていく必要があります。
　ただですね、自分では高いかなと思ったけども非常に反応が高い。
　買ってくれる人はまだいないけども沢山の方が見に来てくれているという事であれば、
　その価格帯にもうちょっと自信を持ってこの値段で売っていくスケジュールを少し延ばし
　てみよう。


　そして、値段を下げる前に不動産屋さんを増やしてみるという検討もしてみようって事で
　スケジューリングを変えていく事になります。
　ですから、そういった意味ではまずザックリとしたスケジューリングを決めて実際に
　不動産屋さんに売却を依頼した後はですね、例えば２週間おき毎ぐらいにその売却の
　スケジュールを不動産屋さんと相談しながら見直していく。
　こういった作業が必要となります。


　そういった意味でも、まずはマンションを売る時はスケジュールを決めてから売る。
　これが大切という事を是非知って頂きたいと思います。


　次回は「売却を依頼する不動産屋さんの増やし方」についてお話させて
　いただきます。




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